フォーブス誌より

 

 Forbe誌の記事より

米国の不動産市場は落ち着くのか?

現在の住宅市場は、パンデミックの特異な現象の1つです。Covid-19以前から住宅の供給は少なかったのですが、ロックダウンが行われ、人々が新しい家を探し始めたことで、住宅供給はさらに妨げられました。

金融市場の流動性を維持し、住宅ローンの低金利を維持するために、FRB(連邦準備制度理事会)が昨年行った措置は継続されています。しかし、住宅ローン金利の低さは、昨年の住宅価格の高騰に比べると見劣りします。

CoreLogic社の最新レポートによると、ディストレストセールを含む全米の住宅価格は、2020年6月と比較して2021年6月に17.2%上昇し、過去最高を記録しました。

また、過去にも熱い売り手市場があったことは確かですが、販売中の住宅の50%以上が希望価格以上で取引されている現在の市場とは比較になりません。

CoreLogic社のチーフエコノミストであるFrank Nothaft氏は、「我々は20年以上にわたって住宅価格を追跡していますが、このような状況は見たことがありません」と述べています。

歴史的には、秋になると、子供たちが学校に戻り、休日が増えるため、競争が少なくなり、より良い取引が行われるとされてきました。しかし、昨年はパンデミックの影響でその傾向が変わり、多くの都市で住宅価格が2桁の割合で上昇しています。

そこでフォーブス・アドバイザーは、夏の半ばを迎えた今、買い手と売り手が何を期待しているのかを知るために、全米の住宅専門家にインタビューを行い、今後数カ月間の住宅価格、金利、買い手の意欲についての予測を聞きました。

本格的なお祝いはまだ早いかもしれませんが、不動産の専門家の予測によると、これから住宅を購入する人たちは少し安心できるようです。一戸建て住宅の在庫が増えたことで、一部の地域では価格が減速し始めています。

全米不動産協会によると、今年の5月から6月にかけて、売れ残った住宅は3.3%増の125万戸に達しました。在庫の増加は需要を満たすのに十分ではありませんが、選択肢が増えることで買い手に希望を与え、場合によっては購買意欲を掻き立てるかもしれません。

「ロサンゼルスのAvenue 8の不動産エージェントであるTamar Asken氏は、「住宅ローン申請件数が18ヶ月ぶりの低水準に落ち込んでおり、市場では本当の意味での買い手疲れが見られます。「売り手は、買い手の熱意の低下に応じて、値下げをしています」。

バージニア州北部では、2021年6月の住宅価格が前年同月比で10.9%上昇しました。フェアファックス市のような手頃な価格のエリアは、フォールズチャーチのような高価な近隣エリアがわずか3.2%の上昇にとどまったのに比べ、前年同月比の住宅価格中央値の上昇率が15.1%と急激に上昇しました。

バージニア北部不動産協会(NVAR)のライアン・マクラフリンCEOは、「バージニア北部の市場はこの1ヶ月で大きく減速し、オファーの数は減り、市場に出回るまでの日数が長くなっています」と述べています。「例年であれば普通のパターンですが、春のマーケットの激しさを考えると、驚くべきことです。パンデミックの規制が緩和されたことで旅行が増えたことが原因かもしれません」と述べています。

ケープコッドは、昨年の「ズームタウン」(自宅で仕事ができる人が増えたことで人気が出た地域)の住宅ブームの一角を占めていますが、盛り上がった需要が少し収まってきています。

ケープコッドのギブソンサザビーズインターナショナルリアルティのゼネラルマネージャー、ケン・ヘイガー氏によると、昨年のパンデミック初期の買い控えで、都市が閉鎖され買い手が海岸沿いの町に集まったため、ケープコッドの在庫は約2,300軒から230軒にまで激減したという。しかし、ヘイガー氏によると、市場は正常化し始めているという。

「今後は、ケープコッドでも全米でも、価格の上昇が続く可能性がありますが、そのペースはかなり遅くなります。そして、価格はパニック買いのような高値からは後退するでしょう」とヘイガーは言います。

しかし、一部の地域では、前回の住宅危機の影響で価格上昇が遅れていたところに、今回のパンデミックが追い風となっています。例えば、ウィスコンシン州では、2008年の住宅危機からの回復が遅れ、差し押さえ件数が21.5%と過去最高を記録しました。

「ウィスコンシン州の多くの地域では、危機以前の価値に戻るのに2018年までかかりました。多くの地域では、危機以前の価値に戻るのに2018年までかかりました。それ以来、2桁の上昇が見られますが、ほとんどが平均値への回帰です」と、ミルウォーキーのケラー・ウィリアムズのフォーク・ルービン・ギャラガー・チームのリード・パートナーであるリック・ルービンは言います。「と、ミルウォーキーのケラー・ウィリアムズのフォーク・ルビン・ギャラガー・チームのリード・パートナーであるリック・ルビンは述べています。

買い手の行動はリスクが少なくなっている

昨年は、パンデミックの影響で除菌剤やトイレットペーパーが大量に売れたように、不動産市場にも消費者が集まりました。住宅への需要が高まるにつれ、興味を持った買い手は競合他社を圧倒するためにあらゆる手段を講じてきました。

そのため、様々な奇妙な、そしておそらく無謀な行動が引き起こされました。買い手は、自分と数千ドルにもなる手付金を保護するための売買契約の条件を放棄しました。中には退職金を使ったり、ローンを組んで全額現金で購入したように見せかける買い手もいた。

コロラド州デンバーに拠点を置く不動産会社TreloraのCEOであるBrady Miller氏は、このようなやり方は減少していく可能性があると言います。在庫が増加し始めたためか、住宅価格が横ばいになっているためか、一部の買い手は自分が多くを賭けているかもしれないことに気付き、「契約に至った時点で、権力の座を奪い返している」とミラーは言います。

価格競争が激しいことで有名なロサンゼルスを拠点とするAskenも、より多くのバイヤーが慎重に行動していることに気づいていると言います。

「数ヶ月前に見られたような必死さや切迫感は見られません」とAskenは言います。「大幅な値上がりの後、多くの物件がそれほどお買い得に感じられなくなっているのです」とAsken氏は言います。

歴史的に見れば、不動産は秋に購入した方がお得だと言われていますが、昨年はその傾向に反して、秋のシーズンに住宅販売が大きく伸びました。では、今年も同じことが繰り返されるのでしょうか?

Haus, Inc.のチーフエコノミスト兼分析担当上級副社長のRalph B. McLaughlin氏は、最近の在庫の拡大と住宅価格の後退に注目し、秋には需要がいつもの冷却期間に戻るだろうと述べています。

「マクラフリン氏は、「6月のピーク時からすでに減速していることから、年末にかけて価格の伸びが鈍化する可能性は絶対に高いと思います。「12月には、価格の伸びは一桁台半ばまで緩やかになると予想しています」と述べています。

しかし、在庫が完全に回復するのは来年の春以降になるだろうとマクラフリン氏は付け加えています。

一方、ノットシャフト氏は、木材価格の低下や米国内での製材所の新設などにより、在庫は増加傾向にあるとしながらも、住宅供給が需要を満たすには程遠い状況にあることを指摘し、慎重に楽観的な見方を示しました。

また、ノットシャフト氏は、秋から新年に向けて住宅ローン金利が上昇すると予想しています。30年固定型、15年固定型の住宅ローン金利は、昨年の夏以降、3%台後半から2%台半ばの間を行き来しながら、過去最低水準で推移しています。このような低金利は、すでに過熱している住宅市場を刺激しているだけであり、金利上昇は需要の抑制につながるはずです。

「住宅ローン金利は底値で記録的な低さですが、永遠にこの状態が続くわけではありません」とノットシャフトは言います。「2022年にかけて徐々に上昇し、2021年に比べて半値程度になるでしょう。2022年には徐々に上昇し、2021年に比べて半値程度になるでしょう

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