米国の住宅市場は、白熱した一年でした。住宅販売数は15年ぶりの高水準に達し、2021年には600万戸が販売されると推定されています。\
しかし、この高騰の恩恵を受けるかどうかは、住宅を売却するか購入するかによって大きく異なります。
連邦住宅金融公社によると、第3四半期までの平均住宅価格は、前年同期比で20％近くも急騰しました。これは、同庁の住宅価格指数の歴史上、最大の年間上昇率である。また、いくつかの注目市場では、価格上昇幅がその2倍になった。
また、住宅は記録的なペースで売れ、売り手はしばしば複数の競合する入札や全額現金でのオファーを受けることになった。また、嫌気された住宅や燃え尽きた住宅でさえも、希望価格を大幅に上回る金額ですぐに売れました。
しかし、買い手にとっては、話は別です。住宅ローン金利が記録的な低水準でスタートしたものの、購入する住宅を探すのさえ困難でした。年明け早々、住宅在庫が過去最低水準に達し、競争は極めて厳しいものとなった。
多くの購入希望者が意気消沈し、自分の家と呼べるものを持たずに市場を去りました。その結果、賃貸需要が急増し、全国的に家賃が上昇しました。
オースティンのCompass社のエージェント、マット・ホルム氏は「非常識な年だった」と語る。昨年1月、彼は築5年の小さな家を、同程度の販売価格より高い42万5000ドルで売りに出したところ、オファーが殺到したという。「35件のオファーで数えるのをやめました」と彼は言った。この家は、定価の30％増の54万5千ドルで売れた。
また、2020年に600万ドルで購入した湖畔の高級住宅には、数カ月後に900万ドル、その2カ月後には1100万ドルのオファーが、湖畔の物件を必死に探す買い手からあったとホルム氏は言う。
“私の売り手は、それは大金だ、と言いました。”ホルムは言った。「彼らは売って、同じかそれ以上のものを手に入れたかったのです。でも、ちょっとでもいいものを手に入れるには、1800万ドルから2000万ドルもかかるのだから、売るべきでないことに気がついたのです」。これは、暦の上では驚くべきことです」。
間違いなく、2021年の住宅市場は乱高下していた。新年を迎えるにあたり、期待されることは以下の通りです。
過去最低の住宅ローン金利はもうない
30年固定金利型住宅ローンの平均金利が2.65％となり、過去最低の金利で年が明けた。しかし、それは長くは続かなかった。4月1日までに、それは3.18%という2021年のピークに達していた。その後、金利は変動し、フレディマックによると、先週の30年固定は3.05%であった。そして、新年にはさらに金利が上昇することが予想される。
米連邦準備制度理事会（FRB）は、インフレ抑制に取り組む中で、そのパンデミック金融政策が終焉を迎えるというシグナルを何度か出している。最終的には、それが金利を押し上げることになる。
FRBの修正政策は、今後数カ月以内に住宅を購入しようとする人々の懐をへこませることはないだろうが、彼らはすぐに行動を起こした方がいいかもしれない、とウィリアム・ラベイス・モーゲージの地域副社長兼エグゼクティブ・モーゲージ・バンカー、メリッサ・コーン氏は言う。
「住宅ローン金利は年末まで、できれば2022年の最初の2カ月間、3％前後のレンジで推移するはずです」とコーン氏は言い、今後数カ月の間に最大で半ポイントの金利上昇を予想している。
同様に、全米不動産協会のチーフエコノミストであるローレンス・ユン氏は、30年固定型住宅ローン金利が来年末までに3.7％まで上昇すると予想しているが、それでも4％前後という大流行前の金利より低くなると指摘している。
サンフランシスコのコンパス・エージェント、アリソン・サルザー氏は、「住宅ローン金利の上昇は、インフレが貯蓄を食い潰すのと相まって、購入者に打撃を与えるだろう」と話す。”高級品購入者よりも、低価格帯や中央値帯の住宅購入者に影響が出るだろう”。
在庫は引き続きタイト
今年は春の住宅購入シーズンが加熱し、より多くの物件が入手可能になったにもかかわらず、購入希望者も増えたため、激しい競争が起こり、価格が高騰したのである。
あまりに物件が少ないので、売り手の次の家を代わりに買うと申し出たり、競合する買い手に数千ドルを渡して立ち去らせたり、家の提示価格より100万ドルも高い金額を支払うなど、極端な手段を取る人が続出したのです。メリーランド州のある住宅では、76件のオール・キャッシュのオファーがあった。
在庫が最も逼迫したのは市場の下層部であった。不動産データ会社のHouseCanaryによると、20万ドル以下の価格の住宅は入手困難で、入手可能な物件数は昨年に比べ今年19％減少したが、60万ドル以上の住宅については年間40％の増加が見られたという。
2022年には在庫状況が改善されると予想されていますが、それほどパーッと明るくなるとは思えません。Realtor.comの予測によると、2022年の在庫は依然として限定的で、わずか0.3％しか増加しないという。
カリフォルニア州オレンジ郡のCompassエージェント、Paulo Prietto氏は、「2022年の住宅市場に影響を与える最大の要因は、在庫の少なさです」と述べています。”在庫が少ないままでは、買い手は選択肢の少なさに慣れ、積極的に住宅購入の競争を続けるだろう。”
そうである限り、価格は上がり続けるだろう。
住宅価格は上昇し続けるだろう
2021年の住宅価格は、全国ほぼ全域で上昇した。
中古住宅販売は11月までに中央値が35万3900ドルに達し、前年比13.9％上昇したが、新築の住宅価格はさらに上昇した。米国国勢調査局によると、新築住宅は11月に41万6900ドルの中央値に達し、1年前より約19％上昇し、また新記録を達成した。
昨年のような2桁の上昇は見られないものの、2022年もやや緩やかなペースで価格が上昇し続けると予想されています。
全米不動産協会が集めた20人の経済と住宅のトップ専門家グループは、来年の住宅価格の中央値が5.7%上昇すると予測した。NARの調査参加者は、FRBがインフレを抑制しようとしているため、来年は住宅市場とより広い範囲の経済が正常化すると予想していると述べています。
「価格上昇の鈍化は、FRBによる利上げの影響もあるだろう」とYun氏は述べた。
初回購入者は引き続き難題に直面するだろう
2021年には、全額現金提供の普及、空き家の少なさ、価格の高騰により、多くの初回購入者が市場から退出した。
11月末までに、初回購入者の割合は前年の32％から26％に低下し、全米不動産協会が2008年に追跡を開始して以来、最低の水準となった。
「私たちは分断された社会を作り出している」とYun氏は言う。「人々は、家を持つことでアメリカ人の生活に参加しているという実感を持てないのです。貯蓄を築くためのすべての作業は、価格上昇に直面してあまり意味がないと感じることができます。”
価格上昇のスピードが頭金を貯めるスピードを上回っただけでなく、FHAやVAローンなど新規住宅購入者が好む多くの住宅ローンが、全額現金取引や通常のローンに見送られることが多くなったのです。
NARによると、価格帯の低い住宅の在庫は非常に逼迫しており、10万ドルから25万ドルの販売数は11月に20％近く減少した。
また、新築の住宅が並び始めたとはいえ、そのほとんどは初めて住宅を購入する典型的なユーザーの予算外の価格設定となっています。
Navy Federal Credit Unionのコーポレート・エコノミスト、ロバート・フリックは、「建設業者は高価格帯の住宅に力を入れており、30万ドル以下の販売比率は1年前の33％からわずか14％に低下している」と述べている。
しかし、Realtor.comの最近の調査によると、希望に満ちた住宅購入者の多くは、この1年間の挫折した検索から得た知識を武器に、春にまた戻ってくると言っている。
「今年は厳しい年でしたが、初めて住宅を購入する意欲のある人たちは、2022年について驚くほど楽観的です」と、Realtor.comの経済調査マネージャー、ジョージ・ラティウは述べています。”彼らは新年を、家を持つという夢を実現するための新たな機会としてとらえています。”