11月に入り、コナの不動産市場では買い手の動きが鈍くなっています。売り物件が増える一方、成約物件は一戸建てで前年同月比43.6％減、コンドミニアムでは約49％減。特にコンドミニアムでは、買い手がじっくり比較できる状況になっています。
一方、一戸建ての年初来の取引件数は、前年同期を1.9％上回っています。成約物件数の推移を見る限り、買い手が慎重になっているがわかりますが、ハワイ島は例年10月が一番の閑散期ですから、今月だけのデータでは判断が難しい状況ではあります。なお、全米の住宅不動産取引状況は2010年以来最低水準になっています。
コナの不動産市場の主な数字
データについて：売り物件・成約物：は11月1日時点。価格中央値は2026年1〜10月の取引済物件に基づきます。在庫月数は、直近の取引ペースで現在の在庫が売れるまでの目安です。
MLSでは、ACTIVE＝売り物件、PENDING＝成約物件（売買契約締結後、取引完了前）、SOLD＝取引済と表記します。
一戸建て｜足元の動きは鈍化、年初来の取引は堅調
10月末までの今年の取引件数は317件。前年同期比1.9％増です。取引済物件の1平方フィート当たりの面積単価中央値は681ドルで、前年同期比6.1％下がっています。
在庫は5.1か月分あり、戸建住宅市場全体では売り手と買い手のバランスが比較的取れています。ただ、成約物件が先月31件に減ったことが気になります。っこれが季節的なものなのか、需要の落ち込みなのか、成約物件の推移を注視していく必要があります。中間選挙が終わったので、動きが出てくることも予想されています。
コンドミニアム｜増える在庫と広がる選択肢
コンドミニアムの在庫は9.6か月分まで増えました。特に注目したのは40万〜50万ドルの価格帯です。成約物件数がは10月1日時点の7件から、今月は1件に減りました。勿論、件数が少ないので一か月の動きをトレンドと捉えることはできませんが、この価格帯の動きは冬に向けて引き続き見ていきます。
コンドミニアムを検討する際は、物件価格に加え、管理組合費、保険料、臨時徴収金の有無なども、確認したいところです。共用施設や建物外部の管理を任せられる点は、コンドミニアム所有の魅力ですが、共益費との兼ね合いになります。一戸建ては自由度が高い一方、修繕や庭の手入れなど、オーナーが直接手配することも増えます。
所有形態で変わる購入価格と維持費
景気がシフトすると、まず最初に影響がでるのが定期借地権（リースホールド物件、LH）です。完全所有権の物件よりも動きが鈍くなるため、リースホールドのコンドミニアムが占める割合が増えてきました。げ
コンドミニアムの売り物件198件のうち、31件がリースホールド（借地権付き）です。売出価格の中央値はリースホールドが約19万8,000ドル、フィーシンプル（完全所有権）が62万5,000ドルでした。かなり価格差があります。
リースホールドでは、地代、借地契約の残存期間、将来の地代改定、融資条件まで含めて比較することが必要です。コンドミニアムを検討している場合、まず所有形態を確認し、そのうえで保有費用を検討する必要があります。リースの残存期間が短い場合には、融資が受けられませんし、将来的に売却できない可能性がありますのでご注意を。
「パーフェクト・ストーム」
この秋は、ハワイのバイヤーが判断を先送りする理由がいくつか重なりました。住宅ローン金利が秋に上がり、保険料や維持費の負担も意識されるなか、ハリケーン到達数が史上最高。さらに10月は冬のピークシーズン前の静かな時期です。そこに中間選挙を控えた先行きの不透明さと、物価高への懸念も重なりました。
まさに「パーフェクト・ストーム」だったのかもしれません。れぞれの要因がどの程度影響したかは数値ができませんが、選挙を終え、冬のピークシーズンを迎えるこれから、需要が増えていくのかに注目したいと思います。
プライベートリゾート｜買い手が重視するハワイでの時間
一方クキオ（Kūkiʻo）、フアラライ（Hualālai）、コハナイキ（Kohanaiki）のような超高級不動産市場は、引き続き動きが活発です。プライバシーやクラブでの過ごし方、世代に渡る物件かどうかに重点が置かれます。
住宅ローンへの依存度が低いため、金利の変化に対する反応は一般の住宅市場と異なります。インフレによる資産へのプラス効果もあり、K字型経済を感じることもしばしばです。
冬のピークシーズンに向けて注目したいこと
- 成約物件の件数
冬の来島者が増えるなかで、実際に売買契約が増えるのか。 - 在庫
成約物件の件数が伸びず、売り物件が増えれば、在庫が増えます - エリア・物件タイプ別の取引価格
市場全体の中央値だけでは市場の状態は把握できません。エリアや物件タイプや価格帯でも見ていきます。
冬に向けて、慎重ながらも前向きに見ています。市場が不安定な時こそ準備をしておくと、動くべきタイミングが見えてきます。