Archive for the ‘不動産取引’ Category

祝クロージング

日曜日, 5月 26th, 2019

あろは!

祝クロージング!

クロージングとは登記が完了し、所有権が移転するということです。

 

ハワイやカリフォルニアでは、成約=エスクロー開設(オープン)なので、登記が完了して、エスクローを閉めることから、クロージングと言います。

取引が完了するということですね。

めでたし、めでたしです。

今回はローンが絡んでおり、最後にちょっと冷や冷やする場面もありました。

エスクロー会社、ローン会社、売主、買主、不動産会社の共同作業です。

ハワイ州不動産売買契約書 改訂!!

水曜日, 5月 8th, 2019

あろは!

日本は長ーいゴールデンウィークが終わりましたね!
アメリカ人に言っても、そんな長い休みがある訳がないと信じてもらえません。
日本人は幸せだねって、言われます。笑

ハワイ州不動産協会の売買契約書が5月1日に改訂になりました!
翻訳も今、改訂しています!

「こういうものは、実際に使わないと、覚えないよねー(勿論英語で)」などとエミール君と話していたら、早速オファーが入ってきましたよ!

オオマ・プランテーション。土地は2エーカー。150万ドルで売り出し中!

なかなか良いオファーです。

 

さて、本題。売買契約書は大幅改訂ではありませんが、そこそこ修正が加わっており、以前より使いやすそうです。

ざっくりと修正点を挙げてみましょう!

  • 手付金の支払い方が選べるようになりました
  • ソーラー発電システムに関する項目が追加されました。
  • 取引の延長。ここは大きく変わりました。決められた期間であれば、相手側の同意なく、一方的に取引を延長することになりました。ここはグレー部分だったので、明確になってよかったです。
  • 管理組み関連書類の項目がより詳細になり、売主の義務が明確になりました。
  • レンタル関連の書類提出義務が変わりました。民泊規制も始まっているので、これは良いことです。

もう少し細かい修正点はありますが、こんな感じです。

取引まとまりますように!

クローズしますように!

神様有難うございます!

 

 

ハワイ不動産取引用語集

金曜日, 2月 1st, 2019

  

A

Acceptance 承諾
売主と買主が契約書の条件を承諾し、成約にいたること。この後エスクローを開く。

Acceptance Date  成約日
売主と買主双方が合意した日を成約日とし、その日からエスクローがスタートする。

Acre エーカー
面積単位。1エーカーは43,830平方フィートまたは4047平方メートル。1244坪。

Additional Deposit 追加預託金、中間金
一般的には調査期間終了時にエスクローに払い込む

Agency 代理
不動産業者は取引に入る前に、自分の立場を口頭または書面にて明らかにすることが義務付けられている。

Amortization 割賦償還
元金および金利利子を完済まで定期的に一定額支払うこと。30年が一般的。

Appraisal 不動産鑑定
免許を持つ不動産鑑定士による不動産の価値の算定

Appreciation 価値の上昇
インフレ、供給バランス、希少性、などによる不動産価値の上昇を指す。

Appurtenance 従物
不動産譲渡の際移転されるすべての権利、モノを指す。例えば、コンドミニアムの駐車スペース、地役権等が含まれる。

As Is 現状有姿(現状引き渡し)
現状有姿売却はそのまま物件を購入するという意味だが、売主の告知義務は免除されず、また買主は調査する権利を有する。告知されていない問題が発覚した場合には、買主は交渉またはキャンセルする権利を有する。

Assessment 賦課金
改装等のために、政府またはコンドミニアムや住宅地の管理組合が所有者に割り当てる徴収金。コンドミニアムでは屋根の修理など大掛かりな補修工事を行なう場合に発生することがある。

Attorney in Fact 代理人
委任状によって指定されることが必要。委任状は公証されていなければならない。

B

 

Bankruptcy 破産

Building Code 建築基準
ハワイにおいては、各郡が建築基準を定めている。

Building Permit 建築許可書
新しい建物の建設、既存の建物の改築には政府の許可が必要。建築プロジェクト開始前に建築許可を取得しなければならず、また完成時にも最終検査を受けなければならない。

Buyer 買い手

Bureau Of Conveyances 登記所
登記はすべてホノルルで行なわれる。

C

Capitalization Rate 還元利回り
不動産からの純収益と価値を百分率で表したもの。

J-1 Inspection Contingency J-1調査期間条項
契約書の51項に記載されているため、調査期間は一般的に「J-1期間」とも呼ばれる。買主はこの間に物件の調査を行い、調査結果に不満足の場合には契約をキャンセルできる。この期間は14日程度が一般的。

Closing  クロージング、所有権移転
取引を完了すること。登記所において所有権の譲渡が登記される日をクロージング日と言う。

Commission 仲介料、不動産手数料
ハワイでは、売主が不動産手数料を売り手側、買い手側にも支払うのが一般的。手数料の率は決まっていないが、売り手3%、買い手3%が一般的。価格が低い土地やビジネスはこの限りではなく、手数料は高めに設定される。

Common Element 共有部分
コンドミニアムで所有者全員で共有する不可分の権益を指す。例えば、プール、廊下、エレベータ、外壁等。

Contingency 不確定条項
特定の出来事が完了しない限り、契約が拘束力を発しないとする条項。例えばJ-1調査条項は、ある一定期間に買い手が物件の状態に満足しなければ、契約書を無効とする。

Conventional Mortgage 普通抵当ローン
政府とは関係ない、民間銀行による不動産抵当融資であり、条件や利率が柔軟である。

Conveyance 譲渡
不動産の所有権(権原)を移転すること

Conveyance Tax 譲渡税
ハワイ州の場合、譲渡税を取引終了時に州に支払う。

Corporate Resolution 決議書
法人が不動産取引を行なう場合には、誰が法人を代表するのかを、決議書を持って決定する必要がある。この書類がない場合には登記ができない。

Counter Offer カウンターオファー
オファーに対して、条件を変えてオファー元に提出すること。カウンターオファーは何度やりとりしても構わない。

D

 

 

Deed 譲渡証
譲渡人によって作成され、不動産の所有権(権原)を移転するための証書。譲渡人は公証しなければならない。

Deposit 預託金

Dual Agency 双方代理
ひとつの会社が売り手、買い手双方を代理すること。ハワイ州においては、書面にて双方から承諾を得ることが義務付けられている。

E

 

 

Easement 地役権
他の所有者が所有する土地を利用できる権利。

Encroachment 侵害
他人の土地に建物や塀等を建設すること。侵害度合いが重大な場合には不動産譲渡が不可能になる場合もある。

Equity 資産
不動産の価値から負債分を引いた純資産を指す。

Escrow エスクロー
第3者の取引の監視役。契約が成立した後、エスクローを開き、州の認可を受けたエスクロー会社が買い手と売り手の間に入る。登記と代金管理はエスクローがすべておこなう。

Eviction 立ち退き
法的な手きによる占有解除。

Exclusive Right To Sell  専任媒介契約
所有者と代理人(不動産会社)との契約であり、契約期間中であれば、誰が不動産を購入しても代理人が手数料を受け取ることができる。ハワイでももっとも一般的な契約方法。

F

 


Fee Simple 完全所有権

もっとも完全で、絶対的な不動産所有権を指す。この権利は永久的であり、所有者は自由に売却、交換、遺贈することができる。

FIRPTA 連邦源泉徴収
売主が外国人または長期滞在ビザを持たない場合には売却額の15%を取引終了時に米国内歳入庁(IRS)に納めなければならない。これは税金ではなく、確定申告を行って調整を行う。払い過ぎの場合には還付を受けることが可能

First Refusal 第一先買権
通常レンタル物件が売りに出される場合にはテナントが最初に購入を検討する権利がある。

Foreclosure  差し押さえ
抵当負債の支払いが滞り、担保物権を売却すること。

Fraud  詐欺
偽りの説明など、故意の行為を指す。

Free and Clear Title  無瑕疵権原
抵当債務、瑕疵、先取特権などが一切ない所有権

G

 

 

Gift Tax 贈与税

Good Funds Act グッドファンド法
ハワイ州の法律で、エスクローに代金が実際に振り込まれない限り所有権が登記できないことを定めている。通常はクロージング(所有権移転日)48時間前に購入代金がエスクローに振り込まれる必要がある。

Grandfather Clause  祖父条項
過去の使途用途の継続を認める法律。特例使用とも呼ばれる。

Grantee 譲受人
不動産所有権を受け取る者

Grantor 譲渡人
不動産所有権を譲渡する者

Great Mahele ハワイ王国土地改革法
1848年にカメハメハ大王が定めた法律。これにより、ハワイアン以外の者が土地を所有できるようになった。

Gross Income 総収入
税引き前の収入

Gross Lease  土地借用契約
商業リースにおいて、賃借人が一定の土地代のみを支払う契約。

Ground Lease  土地賃貸借
土地だけの賃貸借契約。

 

H

 

HARPTA ハワイ州源泉徴収
売主がハワイ州非居住の場合には売却額の7.25%を取引終了時に納めなければならない。これは税金ではなく、確定申告を行って調整を行う。払い過ぎの場合には還付を受けることが可能。また、売却額が購入額を下回る最には免除申請を提出できる。

Heirs 相続人

Holdover Tenant  賃借期間終了後の占有者

House Rules  コンドミニアムの内規(住民規則)
コンドミニアムのルール集のようなもので、ペットやプール使用等に関するルールが記載されている

Hypothicate 抵当にいれるこ

 

I

 

Improvements 建造物
不動産物件の建造物。これには、屋根、家屋、塀など価値を上げるものが含まれる。

Indemnity 免責

Inheritance Tax 相続税
遺産が配分された後に相続人に課される税金。不動産そのものではなく、不動産を取得する相続人の権利に対して課される。

Installment Contract 分割支払い契約
一定の期間に分割して購入額を支払う契約

 

J

 

 

Joint Tenancy 合有不動産権
生存権のついた不可分不動産権。所有者の1人が死亡した場合には、その権益は死亡者の相続人ではなく、生存しているほかの所有者に移転される。

Junior mortgage 従属抵当
第二抵当のこと

   

K

Kick Out Clause 売主によるキャンセル条項
より良い売主が現れた際に売主は買主を「キックアウト」し、取引をキャンセルできることを定める条項。

 

L

Land Court ハワイ土地裁判所
1093年に設立され、ハワイ州の所有権登記申請を管轄する。

Lease 賃貸契約

Leasehold 借地権

Lessee 賃借人

Lessor 賃貸人

Lien 先取特権
不動産に課される、債務の支払いや責任履行の請求

Listing 媒介契約
不動産所有者が仲介業者に売買、賃貸する権利を与える雇用契約。

Limited Common Elements 限定共用部分
コンドミニアム内で特定のユニットの使用のために限定される部分。駐車スペースや倉庫、エレベーターなど、全住人が使用できない部分のこと。

Living Area 居住占有面積
ラナイ、ガレージは一般的には含まれない。

Lender
銀行、ローン会社など融資会社

M

 

Metes and Bounds 土地境界線
終着点と角度により、不動産を確定する方法。

MLS マルチプル・リスティング・サービス
ハワイ州不動産協会に所属する、不動産業者で共有する売り物件データベース。このリストに載せるためには地域の不動産協会に属さねばならず、不動産業者はすべての物件をリストに提供しなければならない。ハワイ島の場合には、www.hawaiiinformation.comでその一部を一般も閲覧できる。

Mortgage 抵当証書
ローンの担保として不動産を抵当に入れること。

Mortgage Broker 抵当金融仲介人
ローン貸主と借主の仲介業務を行う。様々な銀行や融資会社のプログラムへの斡旋を行っている。

Mortgagee 抵当権者
金銭を貸し付ける貸付機関や債権者

Mortgagor抵当権設定者
自分の不動産を担保として与える債務者

 

N

 

NAR  全米不動産協会
National Association of Realtorsの略

Net Leaseネットリース、賃貸契約
賃借料に加えて、税金、保険、管理費、修理などの経費のすべてを賃借人が負担するタイプの契約

 

O

 

Offer オファー、購入のオファー。 
購入の条件を提示して、契約を結ぶ意思を示すこと。売主が受諾するとオファーがそのまま売買契約書となる。

Ohana オハナ
ハワイ語で「家族」を指す言葉。不動産用語ではキッチン付きの「離れ」のこと。離れを建造するためには郡の建築許可(オハナ・パーミット)が必要。

Open Listing オープン・リスティング、一般媒介契約
専属の不動産会社に特定せずに、物件を売りに出し、買主を最初に見つけた不動産業者のみが報酬を受けることができる契約方法。この方法は一見効率が良さそうだが、実際には誰も物件のマーケティングに費用をかけないので、不利になることが多い。不動産会社は一般的にはこのタイプの契約は扱わない。

Option オプション
指定された条件で、一定の定められた期間内に不動産を購入または賃貸する権利を指す。

 

P

 

Percentage Lease 歩合制賃貸契約
毎月の賃料の支払いが基本賃料(ベース)と売上の歩合を組み合わせる賃貸契約。レストランなどは通所このパターンが多い。

Periodic Tenancy 短期賃貸契約
リースが終了した時点で自動的に設定され、リース終了時期が定まっていない月極め契約となる。ハワイの場合には月極め契約の場合には賃借人は書面による立ち退き要請を受けてから45日以内に立ち退かねばならない。

Planned Unit Development  計画住宅開発 (PUD)
土地の最高利用を目的とする、一般よりも高い密度の住宅地をさす。一般的には道路は私有地となり、住宅地が管理する。郡による特別許可が必要。コナではマルラニガーデンがPUDとしては有名。

Power of Attorney  委任状
本人に代わって代理人に権限を与える書類。不動産では、その権限を限定する、特別委委任状が使われる。委任状は公証人によって、公証されていることが必要。

Principal 本人、依頼人、元金
不動産取引においては、不動産エージェントの雇い主である、売主や買主本人を指す。ローンにおいては、元金を指す。オープンハウスや、新聞広告で「PRINCIPAL ONLY」とは不動産業者お断りの意味。逆に COURTESY TO BROKERSは不動産業者歓迎の意味となり、買い手を紹介した場合には仲介料を支払うことを暗に約束している。

Principal Broker  主席取引主任
不動産会社のセールス活動の責任者。

PITI (Principal, Interest, Tax and Insurance) 元金、利息、税金、保険料
これは債務者が毎月、金融機関に支払うもの。金融機関は固定資産税と保険料を債務者から月割で徴収し、債務者に代わって支払いをする。ローン会社で見積もりをもらう場合にには、月々の利息返済のほかにPITIの合計額を明確にしてもらうことが重要。

Princepal Residence 主たる住居

Probate 検認、遺言検証
遺言の法的効力を確認し、余剰資産の遺贈人を決定する裁判所の手続きをいう。この手続きは時間と費用がかかるため、検認作業を必要としない、相続対策が求められる。

Prorate 日割り計算
エスクローでは、所有権移転日に応じて、固定資産税や管理費などを日割り計算し、売主と買主の費用を清算する。

Purchase Money Mortgage 売主融資
一般的には売主が金融機関の役割を果たし、買い手にお金を融資する。PMMは所有権が買い手に渡るが、Agreement of Sale の場合には、所有権は売り手に残り、融資額を買い手が返済して時点で所有権が移転する。

 

Q

 

Quitclaim Deed 権利放棄証書
不動産の瑕疵を取り除くために、 一般的に使われる証書。保証条項が含まれず、その不動産の譲渡人の現在の権利や権益のみが移転する。

R

 

Real Estate Investment Trust (REIT) 不動産投資信託

Recapture 再徴収
減価償却可能な不動産から差し引いた減価償却費に対して課税すること。これによって減価償却と資産売却益の両方の恩恵を受けることを禁じるため。

Recording 登記
抵当契約、譲渡証書などをホノルルのハワイ州登記所に登記すること。

Release 放棄
権利、請求権などを放棄すること

Release of Mortgage 抵当権抹消書
債務が完全に履行され、負債が弁済された旨を記し、抵当権の抹消を示す

Rescission 契約解除

Reservation 留保
所当人が保留するある特定の権利

Restriction 制限
譲渡証書やその他の書類に含まれる、不動産の使用に関する取り決めや禁止事項。

Reverse Annuity Mortgage 逆年金抵当契約
自分の不動産を担保にいれ、年金の支払いを受けること。このローンの特長は借主の死亡日が満期となること。

Revocation 消滅
契約、権利、権益の取り消しをさす。

Right of Suvivorship 生存者権
合有不動産所有者の生存者が死亡した所有者の権利を受け継ぐ権利

Right of Way  通行権

S

Sale and Lease Back 賃貸契約付き売買
売却した不動産をすぐに賃借するという契約を含んだ不動産売買。その不動産をそのまま利用した売主が用いる売却方法。

Satisfaction of Mortgage  債務履行
債務が完全に返済された時点で抵当権者がその証明として発行する証書。

Second Mortgage 第2抵当
第一抵当に従属する下位の抵当債務。債務不履行の場合には第一抵当の債務から支払われる。

Security Deposit 保証金
義務の履行を保証するために賃借人が支払う預託金。ハワイでは家賃の1か月分が上限と定められている。

Setback Ordinance 後退距離条例
土地の境界線と建物の建築線との距離を制限する規制。郡、住宅地でその距離が定められている。

Severalty 単独所有
単一個人や法人による不動産の所有権。

Single Family Dwelling 一家族用住宅

Special Assessment 特別賦課金
通常の共益費や管理費以外で課される賦課金。例えばコンドミニアムの場合に屋根の修理費用が予算を上回る場合などに、各所有者に特別賦課金が課される。

Specific Performance  履行命令
契約の条件を履行することを強制する裁判所の法的救済。

Statute of Limitation  出訴期限法
訴訟を起こす期間を制限する法律。

Sublease サブリース、転貸
物件の一部または全体の又貸し。

Survey  測量

T

Tax Sale 競売
ハワイ州の場合、固定資産税の徴税権は各郡ある(ハワイ、ホノルル、オアフ、カウアイ)。固定資産税を3年以上滞納すると競売にかけられる可能性がある。

Tenancy By The Entirety 夫婦の共有不動産
夫婦で所有するため、片方のみの差し押さえが許されていない。所有権は自動的に製造者へ移譲。

Tenancy In Common 連帯不動産権
2人以上が共同で所有権を持つ場合。出資比率に応じて所有権を持つことが可能。所有権は自動的に生存者へな移譲しない。

Testate 
法的効力のある遺言状を残すこと

Title 所有権

Title Insurance 権原保険
所有権の市場性を保証するための保険。過去から未来に渡り、所有権を保証する。ハワイでは売主が6割、買主が4割で負担する。

Trespass 不法侵入

Trust 信託

Trustee 受託者

U

Upset Price オークションにおける最低落札価格

V

Variable Rate Mortgage 変動金利ローン

Variance 特例措置
ゾーニング違反などにおいて、政府に特例措置を申請することが可能。

Void 無効

W

Waive 免責

Warranty Deed 瑕疵担保譲渡証

Y

Yield リターン、利回り

Z

Zoning ゾーニング
都市計画における用途別利用地域。米国では住宅地、ホテル、商業、農業などの利用用途地域が明確に色分けされており、それに応じない利用は原則認められないことになっている。

ページトップに戻る

ホロホロ日記とは
HOLOHOLOとはハワイ語で、「ブラブラする」または「ちょっとした散歩」などを指します。ハワイで初めて住んだ家がHoloholo Streetにあり、またその昔には「Holololo Street」というインターネットラジオ番組のパーソナリティをやっていたこともありました。 これまでこのページ名は単に「近況報告」でしたが、アクセス数も多いため、2009年よりページ名を一新いたしました! HOLOHOLO感覚でハワイの日常の風景や、ハワイ不動産の裏話などを取り上げていきます。
2019年5月
« 4月    
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031  
カテゴリー
アーカイブ