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井尾黛介
Daisuke KAIIoh (R)
日本語直通 
808-936-6148
kaics@hawaii.rr.com

 


HAWAII 不動産ニュース

ハワイ島不動産市場動向

 

このページでは、様々な媒体の不動産関連ニュースをピックアップします(編集翻訳は井尾黛介)。

「20都市住宅価格指数をカリフォルニアが牽引役」 (NEW)

2010年4月、AP

カリフォルニアの不動産市場が予想を上回る伸びを見せたことにより、住宅価格指数が8ヶ月連続して上昇した。

これは売主にとっては朗報だ。価格は2009年5月を底として4%上昇しているが、2006年5月のピーク時と比較するとおよそ3割安い。

ケース・シラー20都市住宅価格指数は12月〜1月は季節調整済みで、昨年同時期と比較して0.3%延びた。

最も大きな伸びを見せたのがロサンジェルスだ。昨年12月と比較して1.8%上昇している。地元の不動産業者も、最悪は脱したとの印象を話している。

「不動産価格がじりじりと上がり始めている。そして多くのバイヤーはオファーを入れてもなかなか買えない状況にある」とZIP不動産のトニー・ミドルトン氏は話す。

サンディエゴの住宅価格はおよそ0.9%のび、アリゾナ州、フェニックスでも0.8%上昇した。

同年同月比でケース・シラー指数は0.7%減の146.32となっており、これは前年比の減少幅としては過去3年間で最低だ。

住宅価格の上昇は消費者の心理にプラスに作用する。多くのアメリカ人にとっては家が最大の資産であり、住宅価格が上がれば、当然気持ちに余裕がでて、支出が増える。住宅価値が上昇し、ローン残高を上回れば自分の資産が増えるのだからこれは大きい。

とはいえ、ポートランド、シカゴ、アトランタではまだまだ住宅価格はさがっており、同指数の傾向は一時的だという声もある。

ケースシラー指数は2000年1月を基準に住宅価格の動向を指数化したもの。100が2000年1月と同水準を意味する。

 

「中古住宅成約数が記録的な伸び」

2009年9月1日、AP

中古住宅の成約物件数が6ヶ月連続で伸びを見せており、全米不動産協会は、2001年に統計を取り始めてから初めてのことだと話している。

先行指標である、中古物件販売指数は前月よりも3.2%上昇した。前年同月比では12%もの伸びだ。価格が下がって住宅を購入しやすくなったことと、初めて家を購入するバイヤーに対する連邦政府によるインセンティブの影響が大きい。

全米不動産協会のチーフ・エコノミストであるユン氏は、住宅不動産市場は間違いなく良い方向に向かい出したと話す。「景気回復の兆しは全米規模で確認できる。」

「そして多くのバイヤーが景気回復により、不動産価格が再度上昇する前に購入しようとしている。家の価格が下がったことにより、年収のおよそ25%のローン返済額で住宅を所有できるようになった。これは近年では最低のレベルで、1970年代の水準に匹敵する。自分の予算内に留まる限り、ローン返済は容易なはずだ。」

全米不動産協会によれば、180万〜200万人の米国人が今年家を購入して8000ドルの税金優遇措置の恩恵を受けることになると予想している。取引は11月30日までに完了しなければならない。

2009年7月の中古住宅販売指数は、米国北東部で3.0%下がったが、昨年の同月よりも4.7%高い。中西部では2%下げたが、前年と比較すると8.1%アップ。南部は3.1%増で前年比は12%増。西部は12.1%もの伸びを見せ、れは前年よりも20%高い水準となった。

 

「全米新規着工数が増加」

(2009年6月17日)AP通信

16日の米国商務省の統計をみて、いかに僅かであろうと、経済が回復に向かっていることに安堵の溜息ついている者は多いはず。新規住宅着工数が予想を上回った一方で、インフレを示唆する卸売り価格は変化がなかった。

戸建および集合住宅の新規着工数は、4月の過去最低から17.2%アップ(季節調整済み53万2千戸)だった。また先行指標とされる、建築許可数も4%アップで、予想を上回った。

新規着工数の伸びは、リスクが高いとされる集合住宅の61.7%の伸びによるもの。一方、戸建の着工数は7.5%の伸びに留まっている。

卸売物価指数は季節調整済みで0.2%アップ。予想は0.6%だった。過去12ヶ月では約5%下がっており、これは過去60年で最大の下げ幅。

「結論から言えば、住宅市場は底を打った」とトロントのキャピタル・エコノミックスのエコノミストである、ポール・デールズは話した。

また、MFR社のチーフエコノミストである、ジョシュア・シャピロは「住宅不動産価格の中値はまだ下がるだろうが、初めて不動産を購入する層に対する融資環境が悪化しない限り、低価格帯の住宅市場の勢いは止まらないだろう」。

とはいえ、住宅建設のリバウンドは、来年春頃までは期待できないと見られている。これは、現在の在庫数と、差し押さえ物件の増加に起因する。

全米不動産協会の統計によれば、新築、中古住宅の在庫は10ヶ月分となっている。

「全米中古住宅の成約物件数が6.7%アップ」

(2009年6月3日)パシフィック・ビジネス・ニュース

不動産価格の下落と低い住宅金利により、住宅不動産市場が息を吹き返し始めている。過去5ヶ月のうち、4ヶ月で前月水準を上回っている。

全米不動産協会の統計によれば、4月の中古住宅の成約物件数は6.7%前月を上回り、前年同月比でも3.2%上回っている。

もっとも延び幅大きかったのは米国北東地域(ニューーヨークなど)で前月比で32.6%アップだった。

成約物件は100%がクローズするわけではないため、実際の取引実績はこれよりも低くなる可能性がある。

全米不動産協会のエコノミストであるYUN氏は、米国内の都市ではすでに「底」を脱した地域もあると話す。

 

バロンズ誌 記事、2009525

BUY NOW!」キャレン・ヒューブ

 

高級不動産購入を考えているならば、市場が戻る夏までに購入に踏み切るべきだ。

高級不動産市場の底を狙うのはかなりリスキーになってきており、そろそろ購入を決断する時期にきている。こうした高級不動産市場では、バイヤーの消費意欲が戻れば、ただちに価格は戻り、現在の値引きのをモノにするチャンスを逃すことになる。

 

ムーディーズ・ドットコムのシリア・チャン氏は、「歴史的には、価格帯の低い不動産市場の価格の方が早く戻ってきてはいるが、今回の不況は様子が異なる。低価格帯の不動産は厳しいローン基準により、引き続き難しい状態が続くことが予想される。

 

それに比較すれば、高級不動産市場への、ローン市場による影響はそれほどでもない。高級不動産を購入する買主はこれまでも現金買いが多く、また、ローンを組むとしても資産が十分にあるためにローン審査も有利だ。確かに対象となる買い手も、売り手同様に事業や市場損失を蒙っており、いかに不動産市場が下がろうとも行動を起こさないバイヤーも多いだろう。しかし、高級不動産の潜在的需要は高く、消費意欲が戻ってくれば、一気に市場が戻るだろうと、チェン氏は話す。

一部の買い手はすでに不動産市場に戻り始めている。バンク・オブ・アメリカによれば、投資用資産300万ドル以上、かつ金融資産500万ドル以上を保有する米国人富裕層による、今年3月、4月における不動産購入総額は昨年末2ヶ月間と比較して60%以上増えたという。別荘ということで考えれば200%の増加であり「同銀行への問い合わせが急激に増えている」。

多くの不動産ブローカーもここ数週間で問い合わせが急に増えたと話している。「市場は確実に息を吹き返し始めている」とニューポートのリラ・デルマン不動産のメラニー・デルマンは話す。「昨年9月から今年の初めまでは本当に静かだったが、今では毎日クライアントと物件を案内している」。

コロラド州の高級リゾートである、テルライドやアスペンといった山小屋風のロッジや有名人用の別荘の価格は15%程度下がったが、投資用建築の数が少ないため、これはカリフォルニアのような劇的な落ち込みではない。「高級建売住宅業者のなかには大幅な割引をしているケースもあるが、一般的ではない」とテルライドで不動産会社を営むTDスミス氏は話した。

 

「不動産市場回復の期待」(NEW)

(2009年3月25日) CNNマネー.COM(翻訳:井尾)

住宅市場は底を打っただろうか?まだ結論を下すには早いものの、ウォールストリートは底入れの結論を導き出しているようだ。

米国商務省は25日、新築住宅販売数が過去最低だった前月を5%上回ったことを発表した。予想では3%のマイナスだった。

このニュースは先月の中古住宅取引件数の増加と、新規着工数が昨年6月以来初めて増加に転じたという2つの明かるい材料を、より現実味をおびたものとする。

投資家も住宅市場の回復に注目し始めている。25日には、S&Pの住宅関連企業株価がおよそ8%アップした。住宅関連企業の中には大手建設会社の他、ホームデポやロウズといった住宅リフォーム・建材・サービスの小売チェーンやペンキメーカーのシャーウィン・ウィリアムスといった企業が含まれている。

住宅不動産市場は本当に底を打ったのか?

これまで2週間半のS&P株価の躍進の中でも、特に住宅関連株価が突出している。S&P500の平均上昇率が20%なのに対して、住宅関連株価は40%の値上がりを見せている。


青が住宅関連企業株価
オレンジはS&P平均株価

これは一体何を意味するのだろうか? 洗練された投資家が住宅不動産市場が最悪を脱したと考えているのだろうか? そうかもしれないが、現在のところ、過剰な楽観視は禁物というところだろう。

投資家は細心の注意を払うことが必要だ。

2月の統計は、リーマン破錠以来収縮し続けた信用市場が、ようやく回復し始めていることを示唆しているが、多くの専門家は不動産価格が下落傾向にある現在、住宅不動産市場が良好な状態に戻ったとはけっして言えないとしている。

また失業率はここ数ヶ月で急上昇しており、この傾向はまだ続くことが見込まれる。

連邦政府が不良債権を買い取ることを発表したことにより、住宅ローン金利が下がり、銀行の貸し渋りも収まる傾向にはあるが、こうしたプラス要因も失業率の増加が水を差す格好になるかもしれない。

とはいえ、住宅関連株価が大きく値下がりしたため、不動産市場が大きく好転しなくともこうした株価の値上がりが見込めると、あるファンド・マネージャーは話す。

アル・フランク・ファンドのファンド・マネージャーであるバッキングハム氏は、「1ヶ月の統計が問題を解消するわけではないが、住宅関連企業の株価は1929年の大不況の水準にある。そしてこうした企業はこの最悪の状況の中でもきっちりと現金を稼ぎ、信じられないかもしれないが財務状況は良好だ。」と話した。

景気回復に必要なのは、つまるところ市場の安定だ。子供は走リ出す前には、まずハイハイの仕方をまず覚えなければならない。

「住宅不動産市場が注目を集めているのは間違いない。抵当流れ物件が売れ筋かもしれないが、買い手はいる。最終的には価格下落に歯止めがかかり、消費者意欲を刺激するだろう。」

別の投資家も、住宅不動産市場の見通しは悪くないと考えている。しかし、住宅市場が一夜にして崩壊したのではないように、回復にも同じように時間を要すると見ている。

 

「全米中古住宅取引件数アップ」(NEW)

(2009年3月24日)

さて、昨日23日は、米国政府の不良資産買取政策への期待と、中古住宅取引件数が予想を上回ったことを受けて、NYダウが大きく値上がりしました。今日は若干反落したようですが、それでも3月に入ってから10%以上のNY株式の値上がりは予想よりも良いと言わざるを得ません。

昨日発表になった全米不動産協会の中古住宅取引件数の統計が、大方の予想を上回りました。2月の取引件数は全米で472万戸で1月と比較して+5.1%でした。さらに2月は米国すべての地域で取引件数が増加したのも特筆すべきでしょう。
・北東部:+15.6%
・中西部:+1.0%
・南部:+6.1%
・西部:+2.6%

西部(カリフォルニア、ハワイ、ワシントン、オレゴン等)では昨年2月と比較して30.4%取引件数が増加しました。特にロスを含む南カリフォルニアでは昨年同時期と比較して取引件数が倍になっているのは注目に値するでしょう。このまま行けば、カリフォルニアでは2007年10月が底となるようです。
とはいえ、中間価格は昨年よりも30%下がっており、数は売れ始めているものの「フォークロージャー物件」や「ショートセール物件」が多いことが推測されます。しかし、まずはこういった物件が在庫から姿を消すことをが何よりも重要なことでしょう。
ハワイはカリフォルニアやワシントンといった西部の州よりも半年から1年サイクルが遅くやってくるといわれています。ハワイ島の戸建住宅取引件数は3月現在で昨年比30%ダウンですが2月は前月比でおよそ68%アップでした。
ハワイ島でも取引件数はすでに前回の底である1997年を下回っています。そろそろ底を打つのではないかと考えられます。

 

「米国住宅着工数年換算22%増:19年ぶりの大幅躍進」(NEW)

(2009年3月18日)

米商務省が発表した2月の米国住宅着工件数は、季節調整後で前月比22.2%増の58万3千戸と大幅に増加し、2008年6月以来8ヶ月ぶりにプラスに転じた。90年1月以来約19年ぶりの大幅な増加率だ。市場予想をはるかに上回る数字に、住宅市況の回復の兆しがでてきたと期待する声もでている。ただし、前年同月比では47.3%減。先行指標となる住宅着工許可数も3%増加し、8ヶ月ぶりに増加に転じた。

 

「在庫増加率が鈍化。ロス、サンディエゴでは在庫減少傾向」(NEW)

(2009年3月16日)

不動産の売り物件数の増加ペースが鈍化し始め、ロサンジェルスやサンディエゴでは前年比で売り物件数が減少傾向にある。

下のグラフは過去6ヶ月間の売り物件数の推移を各都市ごとにあらわしたもの。すべての都市で売り物件数の増加率が緩やかになっている。

市場が底入れするための第一条件は過剰在庫の問題の解消にあるのは間違いなく、今後の動きが注目される。コナの在庫(売り物件数)増加率は約4%。


 

 

「マウイのバカラ・ワイレア・リゾート建設、計画中断」

(2009年1月30日) 

マウイのワイレアに計画されていた高級リゾートが不況のあおりを受け、計画を一旦中断することが明らかになった。すでに閉鎖しているレナサンス・ワイレア・リゾートに計画されていた同プロジェクトは、3億ドルをかけ、85ユニットを建設する予定だった。平均で1ユニット350万ドルの計算になるが、ここにきて投資回収の見込みが難しくなってきたのが、中断理由。スターウッド・キャピタルは中断理由を明らかにはしていないが、計画の見直しを示唆している。2007年にはコオリナの大型新規開発プロジェクト「ナイア」が撤回され、ワイキキのイリカイホテルは抵当流れとなった。

 

「住宅ローンの見地からみた不動産市場の動向」

(2009年1月1日) 

2008年の最後の週の住宅金利はこの12年で最低にまで下がった。原油価格の下落と景気悪化により、インフレ懸念が低いことが大きな理由となっている。11月25日には、連邦政府が住宅ローン担保証券(MBS)5000億ドル分を引き受けることを発表したため、住宅ローン金利が一気に下がることとなった。政府の介入は今後も続くと見られている。

全米ディベロッパー協会によれば、住宅価格は、住宅金利との関係から見れば、近年で最低のレベルに下がっており、2009年には購入に踏み切る消費者が増えると見ている。

一般的には米国の景気は2009年から改善に向かうと考えられている。加えて全米住宅ローン協会や全米不動産協会も2009年には不動産市場も上向きに転じると予測している。中古住宅および新築住宅の取引件数は2009年は前年を上回ると見ている。

景気の底入れ、低い住宅金利、不動産価格の下落が不動産市場の改善に一役買うだろう。

現在の米国住金利:

30年:4.75%

15年:4.625%

 

「久々の明るい材料」

(2008年7月26日) AP通信(翻訳:井尾)

ここ最近とかく暗いニュースばかりだったが、今週の金曜日(25日)に発表された数字は経済にとって久々に明るいものだった。

ウォールストリートの株価は木曜日には急落したものの、金曜日には若干ながら値を戻した。原油価格は6月頭以来の低い水準に留まり、ガソリン価格も過去7週間で最低価格だ。6月には軍事需要が支出を刺激し、住宅取引件数の下落率も予想を下回った。

とはいえ、米国経済の問題が解決したわけではない、と経済学者たちは注意を促している。

商務省の発表によれば、防衛省による軍事調達が増えたことが追い風となり、6月の重機受注は5月よりも0.8%上昇したという。過去4ヶ月では最高の伸びだ。6月はー0.4%が予測されていただけに嬉しいニュースとなった。

商務省は別の発表で、6月の新築住宅の販売はー0.6%となり、予測値のー1.2%の半分に踏みとどまった。ただし、新築住宅販売数はこの8ヶ月中7ヶ月で減少を記録している。

経済学者は、こうした傾向を好ましいことと捉えており、また、北東(ニューヨークなど)、ミッドウェスト(シカゴなど)の住宅販売がプラスに転じたことも指摘している。米国南部と西部の住宅販売はいまだ落ちている。全米の住宅在庫は10ヶ月分と未だ高いものの、2008年3月の11.2ヶ月分をピークに下落している。

全米自動車協会によれば、今週末の米国の平均ガソリン価格は、1ガロンあたり4ドルを下回るだろうと話している(1ガロンは約4リッター)。もし原油価格がこのまま維持されれば、ガソリン価格は9月一週目までにはもう25セント下がってもおかしくないという。

米国消費者の消費意欲指数は5月の56.4から61.2に上昇した。ただし、この数字は1年前の90.4から見ればまだまだ低い。

今年の住宅販売数は53万7千戸程度まで落ち、これは1991年以降最低となる見込み。2009年からは徐々に不動産市場は持ち直すと見られている。

 

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米国住宅法案、米国下院議会を通過

(2008年7月25日)

米下院議会は23日、米政府系住宅金融機関(GSE)の連邦住宅抵当金庫(ファニーメイ)<FNM.N>と連邦住宅貸付抵当公社(フレディマック)<FRE.N>支援策を含む住宅関連法案法案を可決した。
  米議会予算局(CBO)は、GSE支援策が不要となる確率が50%超と予想。実施した場合は、2009年度─2010年度の財政負担が250億ドルと試算している。
  以下は法案のポイント。
  ◎財務省のファニーメイおよびフレディマック向け融資枠(現行:各22億5000万ドル)を拡大。(2009年1月に失効)
  ◎ファニーメイやフレディマックの財務内容が危機的状況に陥った場合、財務省が株式取得の形で出資することが可能。(2009年1月に失効)
  ◎より強い権限を持つファニーメイやフレディマックの監督機関の新設。FRBに諮問して両GSEの自己資本比率を設定する。
  ◎返済が行き詰った住宅ローンを対象に、米連邦住宅局(FHA)が最大3000億ドルの借り換え支援。
  ◎ファニーメイ、フレディマック、米連邦住宅局(FHA)が買い取ることができる住宅ローンの上限41万7000ドルを、高コスト地域では62万5500ドルに大幅引き上げ。
  ◎地方自治体に対し差し押さえられた住宅の買い取り・修繕費用として約40億ドルを助成。
  ◎初めて住宅を購入する人に対し最大7500ドルの税控除。住宅差し押さえ防止プログラムに2億ドル助成。
  ◎地方自治体が住宅ローン借り換え支援の財源とするため110億ドルの非課税債を追加発行することを認める。
  ◎連邦政府債務の上限を8000億ドル引き上げ10兆6000万ドルに。

 

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「2009年半ばから経済回復」、ンク・オブ・アメリカの社長

(2008年7月12日)パシフィック・ビジネス・ニュース

大手住宅ローン会社、カントリーワイドを買収したバンク・オブ・アメリカのKEN LEWIS社長は、ロサンジェルスのNPO団体へのスピーチで、「米国経済は2009年半ばから回復するだろう。業種によってはそれまでは厳しい状況が続くかもしれない」と話した。

 

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ハワイの不動産差し押さえ率は全米45位

(2008年7月12日)パシフィック・ビジネス・ニュース

ハワイ州におけるローン返済不能による不動産差し押さえ率は、先月全米42位から45位になった。この数字は、昨年同時期よりも18%多いものの、先月よりも17%減少した。ハワイにおける差し押さえは3732世帯に対して1件と低い。差し押さえ率がもっとも高いネバダ州では、122世帯あたり一件と高い水準になっている。次に高いのはカリフォルニア、アリゾナ州。全米で見れば差し押さえ率は先月より3%ダウンしたが、前年と比較すると53%増となっている。

 

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不動産危機の終焉

The Housing Crisis Is Over 

(2008年5月8日 ウォールストリート・ジャーナル・オンライン記事より、翻訳:井尾)

金融関係ならびに一般のマスコミは相変わらず不動産バブル崩壊を取り上げ、今後益々ひどくなると煽っている。しかし、現実には2008年4月が底になる可能性が高い。そう、今が底なのである。

信じられない? とは言え、底といっても2005年の絶好調の時期まで価格が戻る訳ではないことを最初に言っておこう。これいにはあと15年ほどかかるだろう。下落トレンドが落ち着くということであり、これが何よりも重要なポイントだ。

多くの人は不動産市場が2005年7月にピークに達してからすでに3年近く経過したことを忘れている。新築物件販売数はピーク時の140万戸からなんと63%落ち込んだ。新規着工数は50% 減少し、これは人口増加率で調整すれば1982年と同水準だ。

さらに。住宅着工数も過去15年間で最低であり、GDPのわずか3.8%に過ぎない。これは今年の四半期に最低記録を塗り替えるだろう。では、何故今が底なのだろうか。簡単に言えば、バブル崩壊をもたらした理由と同じだ。値ごろ感である。

今回の不動産ブームによる価格の高騰により、多くの米国人にとって住宅が手が届かなくなった。これは特に初めて家を購入する層に顕著だ。1990年代から2000年代初頭には、所得のおよそ19%をローン返済に充てれば家が購入できたが、2005年〜2006年にはそれが25%に上昇した。そして今、初めて住宅を購入する若い層にとっては29%〜37%の負担となった。これでは負担が大きすぎる。

価格が上がりすぎたために、主たる住居を必要とする層(投機目的でなく)が購入を諦めた。そしてこれがバブルの崩壊につながった。

現在、不動産価格は10%〜15%下がっている一方で所得は上がっているし(上昇率は悪くなっているが)、ローン利率は最近の最高利率よりも0.7%も低い。今では所得の19%のローン返済額、または初めて持ち家を購入する層にとっては31%という数字に落ち着き始めている。言い換えれば1990年代の水準に戻ってきているということだ。ブームによって取り残された人々が戻ってきている。

次の疑問は、これほど売り物件が多い中で、果たして本当に価格が安定するのだろうか?ということだが、これに対する冗談のようでまじめな答えは:「必ずそうなっている」。

これまでの過去5回の大きな不動産調整時期を見返してみても(1980年代tに取引数が50〜60%下落し、価格が12〜15%下落したことがあったのを覚えているだろうか)、市場は必ず底を打ち、価格下落率は次の1〜2ヶ月で半分になっている。

この説明としては、価格の下落が止まるころには、在庫がすでに減り始めていることが多い。これが現在の状況にあたる。新築物件のピークは2006年の7月で59万8千戸であったが、現在は48万2千戸だ。この在庫数は11ヶ月分に値し、過去25年で最大だ。しかしこれは1974年、1982年、1991年と同水準で、いずれのケースも6ヶ月以内に価格の下落が落ち着いた。

建設のペースが落ちているため、在庫が減り、そして現在では新規着竣工数は新規物件販売数を下回るようになった。あと数ヶ月すれば、新規竣工数は新規物件販売数を年間5万〜10万戸のペースで下回るだろう。

在庫調整はさらに速度を速め2008年の終わりには在庫は7ヶ月分、40万戸を切るだろう。この在庫の縮小は価格に大きな影響を与えるものの、2009年の終わりに在庫が5か月分に縮小するまでは価格の下落は止まらないだろう。通常5ヶ月分の在庫(売り物件数)は、歴史的にみてもかなりタイトな市場を意味する。

多くの博識者は、史的見地から不動産価格はさらに30%落ちなければおかしいという。これはインフレ率との兼ね合いから引き出された見解であることが多い。現在の住宅価格はこの40年のインフレ率とを30%上回るため、不動産価格は30%下落しなければならないと考えているわけだ。この単純な論理は表向きには正しいように見えるが、実は欠点がある。

まず最も重要なことは、ほとんどの米国人はローンを使って住宅を購入しているという点を無視していることだ。ローンで住宅を購入する場合、もっとも重要なのは毎月の可能返済額である。現在30年固定ローンの利率は5.7%であり、1981年は18.5%だった。このローン利率を比較すれば1970年代や1980年代の住宅価格と今の住宅価格を単純に比較するのがいかにおかしいかお分かりだろう。

これは一般経済から見て良いニュースだ。不動産ブームの終焉はここ2年に渡りGDPを1%押し下げている。経済のわずか5%を占めるにすぎない業界にしては非常に大きな力だ。

住宅価格下落率が半分になれば、市場に対する見方が大きく変化する。担保設定基準が変化すからだ。銀行が現在の下落率が数年続くと仮定すれば、返済滞り率や差し押さえ率のリスクを避けるために、担保額を低く設定するのは当然な話だ。

取引数が上がり、価格下落率が落ち着くということは、不動産所有者による返済不能が減るということだ。従って差し押さえ率が下落する。

住宅価格下落率が落ち着くことにより、これまで3000億ドルともいわれる不良債権の市場価値が上昇することになる。市場価値が上昇しないまでも、担保価値が落ち着けば、住宅市場、金融システム、そして経済一般に対するリスクの見方が大きく変わることになるだろう。

住宅ブームの終焉で今現在も未だ経済試練に立たされているのは間違いない。ことはいえ、この不況を作り出したのが不動産なら、また不動産が引っ張り挙げてくれることだろう。そしてそのプロセスはすでに始まっているのだ。

 

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ハワイのリゾート不動産市場は堅調

専門家は価格の上昇を予想(翻訳:井尾)

 

ウェスト・ハワイ・トゥディ紙

2008年4月28日

  

景気後退、クレジット問題、不動産バブルの崩壊が全米を震撼させているものの、ハワイのリゾート不動産市場の価格はむしろ上昇している。

とはいえ、不動産調査会社のデータワーク社のキャサディ氏は、これまで統計には現れていないが、今後は価格が下がる可能性があると話している。

「過去の不動産市場のサイクルとは異なり、取引件数の減少が価格の下落につながっていない。ハイエンドのバイヤーがこのまま残り、低下価格帯のバイヤーが戻ってくれば価格が落ち込むことはないだろう。」

しかし、逆が起きれば、価格が下落する可能性があると同氏は指摘した。

また同氏は市場が悪くなっても価格がむしろ上がる可能性があると話した。「不動産価値が下がり、失業率が上がり、収入が減れば価格は上がりようがないはずだが、ここに中国からの投資が流れ込むと話が変わる。それを踏まえたうえで、取引件数はすでにかなり減少しており、そろそろ底に近づいている。従って現段階での質問はむしろ、『いつが底なのか?』ということだ。」

昨年、ハワイ諸島でリゾート物件の取引件数が上昇したのはマウイだけだが、それでも僅か3%に過ぎなかった。2007年にはハワイ島は14%、カウアイ島は9%の下落となったものの、これはオアフの74%の下落には足元にも及ばない。オアフでは2006年には312件のリゾート物件が売れたが、翌年2007年は僅か81件に留まった。

ハワイ島の下落が大きいように見えるが、ハワイ州では最高の578物件がハワイ島で取引された。これは2005年の719件、2006年の674件に比較すれば確かに落ちている。しかし2003年のリゾート物件の取引数が562件だったことを考えれば悪くない数字だ。

マウイのリゾート不動産市場は政治環境の変化により新たな開発が進まなくなるため、価格が下落することが予測されている。

ハワイ島では、コハナイキ・リゾートの販売がいつ始まってもおかしくない状況にある。「これらの要因に加え、マウナラニ、マウナケア、ワイコロアといったリゾートにまだ土地が十分ある状況を考えると、ハワイ島は将来にわたってもマウイを越える成長を続ける可能性が高い。

ハワイ島の新築リゾート・コンドミニアムの供給は遅れており、今後3年で300戸と予測されている。

これはハワイ州内では最低であり、最大供給を誇るマウイでは681戸が供給されると見積もられている。

リゾート物件の価格は州全体で上昇している。ハワイ島のリゾート不動産価格は2006年に若干下がったものの、平均価格は193万ドルとなっている。ハワイ島のリゾート不動産の価格はハワイ州内で第2位だが、オアフのリゾート物件の平均価格の300万ドルに比較すると安く感じるだろう。

マウイ島は2006年に大きく価格が下がったものの、昨年は23%価格が上昇して平均価格が160万ドルとなった。一時期はお買い得とされていたカウアイだが、リゾート物件に関して言うならば、50万ドル弱だったものが現在では120万ドルに上昇している。

 

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ハワイ物件差し押さえ率50州中43位(2008年2月2日)

サブプライム問題の影響を受けて、ローン支払いの滞りが増えているが、2007年度のハワイ州全体の不動産差し押さえ率は全米50州中43位と全米でも安定した不動産市場の状態が明らかになった。ネバダ州がトップでその後にフロリダ、カリフォルニア、アリゾナ、ミシガン州が続いている。

差し押さえ率が低いのは、サウス・ダコタ、バーモント、ウェスト・バージニア、メイン、ハワイ州。

 

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活発なハワイの高級不動産市場(ニューヨーク・タイムズ 2007年12月7日)

(翻訳:井尾)

米国本土では不動産市場の落ち込みが続いている一方で、外国人によるハワイ人気が高まっており、高級物件市場と高級物件開発は2006年をむしろ上回る勢いが続いている。

ホノルルの高級住宅地であるカハラではつい先日、新築の一戸建てが1,125万ドルで売却されたが、これはまさに現在のハワイ高級不動産市場を象徴している。わずか2ヶ月前の10月にはカハラでは今年最高の1,590万ドルの家も売れた。EOVINO不動産社長のDonald Eovionos氏によれば、良好な海外不動産市場と最近の為替状況がハワイを魅力的にいるという。

「富裕層にとってハワイは、言ってみれば米国西海岸のモナコだ。今年の海外からのハワイ不動産投資は過去最高になる可能性がある。」と同氏は話している。

1960年代はカナダ人、1970年代にはアラブ人、そして1980年中頃から後半にかけては日本人がハワイ不動産にこぞって投資をおこなった。こうした不動産投機とも呼べる現象は過去に不動産バブルを引き起こした。そして今、日本人とカナダ人が戻ってきていることに加え、環太平洋、ヨーロッパ、中国、韓国やそのほかのアジア諸国からの需要も高まっている。

ホノルルのプルデンシャル社の副社長によれば、オアフ島の不動産取引件数は全体では約10%程度落ちているものの、高級物件市場は2007年3期は前年比較で14%の伸びを見せた。

ホノルル不動産協会のエコノミストであるシャピロ氏は、ホノルルにおいて100万ドル以上の物件が2007年は10月までで497件売れたが、これは2006の同期間の460件を上回ったと話している。

実はハワイの高級不動産市場の復調の兆しはすでに確認済みだ。2006年11月に売り出されたワイキキのトランプタワーはわずか8時間で7億ドルを売り上げるという前人未踏の記録を打ち立てた。「ハワイは世界でも有数のデスティネーションにとなった」(トランプタワーのマーケティングを担当してS&P社のLoughery副社長)。

ハワイと日本で同時並行で行われたトランプタワーの売却だが、あまりのスピードにトランプ氏の娘で副社長でもあるIvanka Trumpも危うく買い損ねるところだったという。「40%はハワイとアジアから。残りは全世界からのバイヤーだ。」

弱くなったドルがさらに世界の投資家をハワイに惹きつけている。「ここ90日で外国人バイヤーの数が顕著に増えている」とホノルルのコールドウェルバンカーの社長も話している。

数ヶ月前に円高に移行した際、日本人のバイヤーが増えたのと同様に、この30年で最高の為替レートの恩恵を受けようとするカナダ人のバイヤーが増えている。「5年前100万ドルのハワイの物件はカナダ・ドルで160万ドルだった。しかし今では為替のお陰で100万ドル以下で購入できる。この8週間で為替が大きく動いたため、投資をしたいと考えているカナダ人は多い」。

カウアイの高級プロジェクトも手がけるS&P社によれば、購入したバイヤーの中でカナダのアルバータとブリティッシュ・コロンビアの比率が高かったという。「数週間で7,600万ドルの不動産が売れた」。2008年1月に販売予定のマウイ島のリッツ・カールトンも海外からの注目度が高い。

強いユーロと、より便利な国際路線により、欧州のバイヤーもハワイ不動産の購入を検討するようになってきていると、ハワイ島リマックス社のスパー氏も話している。

「これだけユーロが強くなると、ヨーロッパ圏外に物件を購入する可能性が高くなる」とドイツ生まれでギリシャとトルコで生まれ育ったスパー氏は話す。実際欧州の投資家がハワイに投資し始めているという。

また、ハワイ州観光協会のWienert氏によれば、近い将来ハワイは韓国や中国のバイヤーをもひきつけることになるだろうと話している。

遅くとも2009年の前半には韓国はビザなし渡航が可能となり、ハワイがより身近になる。

またハワイ政府は中国からの観光がより容易になる道を模索している。現在はビジネス目的でなければ渡航できないが、それを観光目的で入国できるようにしたいという。「こうした変化により観光が増えるだけでなく、投資も増えと観光局は考えている。

中国と韓国の急成長と金融規制はそれぞれの国内資産を海外に振り分けることにつながると香港の商業不動産会社のAthertonディレクター話す。

ハワイ不動産の専門家は、ハワイの高級市場の魅力は単に為替や金融政策によるものではないと考えている。たとえばメリル・リンチ日本社長がオアフの1,590万ドルのカハラの家を購入したのが良い例だ。売主代理を務めたサザビーズ不動産のメアリー・ウォレルによれば海外で成功した米国人がハワイに購入するケースが増えているという。

「ハワイは綺麗な空気と水があり、かつ安全という、極めて魅力的なデスティネーションだ」とウォレル氏は話す。

こうしたバイヤーの増加により、高級不動産開発プロジェクトへの投資も増えている。

「もちろん他にも活発な不動産市場もあるだろうが、ハワイの魅力は他の地域とは一線を画している。カンボジアに旅行をしても、まずそこにリタイアしたいとは思わないが、ハワイはその点違う。」と香港のAtherton氏は話した。

 

 

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