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井尾黛介
Daisuke KAIIoh (R)
日本語直通 
808-936-6148

 

FAQ

 

Q.フォークロージャーとショート・セールとはなんですか? (NEW)

A.フォークロージャー物件とは、融資元が差し押さえた、「抵当流れ物件」です。
ショート・セール物件とは、いわゆる「担保割れ物件」のことで、米国ではノン・リコース・ローンが主流であるため、売主は銀行の同意のもと、担保割れのまま抵当権を抹消してもらいます。銀行も資金回収に必死ですから、おいそれとは認めてくれませんが、ここに来て銀行がショートセールを受け入れる確立が格段に高くなってきました。ショートセール物件は売主および銀行の承諾が必要となるため、一般的には成約に至るまで60日〜90日かかります。私のクライアントもショートセール物件にオファーを入れましたが、50日以上経った今も銀行からの返答はありません。ローンで購入するのは難しいケースが多いのが実情です。

銀行は自己資本における不動産保有率が制限されていることや、費用の観点から、差し押さえ(フォークローズ)は避ける傾向にあります。

Q.エスクローとはなんですか? (NEW)

A.エスクローとは不動産取引に関わるすべての条件が満たされたかどうかを中立的な立場から監視する、州の認可を受けた第3者の信任機関です。エスクローは単なる監視だけでなく、所有権の調査を行い、所有権の市場性を保証する権原保険を発行します。

手付金は購入代金はすべてエスクロー口座にふりこまれ、所有権の登記もエスクロー会社によって行なわれます。つまり、代金の不払いや、所有権をめぐる諸問題を回避できる、非常に安全なシステムというわけです。ただし、エスクローは監視のみを行ないますので、実際に買主と売主の間に立って取引を進めるのは不動産エージェントになります。

Q.最新の売り物件情報を得る最適な手段は? (NEW)

A.インターネットが普及した現在、最もポピュラーな方法はインターネットを通じてご自分で検索することでしょう。当ホームページのカスタム検索はハワイ島不動産データベース(www.hawaiiinformation.com) と直結していますので、いつでも売り情報を入手することが可能です。また、サザビーズの私の英語ページからはグーグルマップを利用した地図検索もご利用いただけます。ただしこうした一般検索は最新情報の掲載が遅れるので、本当の意味での最新情報を入手したい場合には、ハワイの不動産エージェントに連絡を取る必要があります。

Q.同時複数の『オファー」をいれてもよいのでしょうか? (NEW)

A.気に入った物件が複数ある場合、2つ以上のオファー(買付証明)を同時に提出することは可能です。ただし、同時に複数の売主によってオファーが了承された場合には、複数の物件を購入する義務が発生することになりますので、オファー内に適当な文言を入れることが何よりも重要です。ただし、複数オファーが入っている場合には交渉に乗ってこない売主も多く、同時オファーはあまりお薦めできません。同時に複数にオファーを入れることを「ショットガン」とも言います。

Q.売却時の源泉徴収とは何ですか? (NEW)

A.外国人がハワイの不動産を売却する場合には、FIRPTA(ファープタ)と呼ばれる連邦源泉徴収とHARPTA(ハープタ)と呼ばれるハワイ州源泉徴収をエスクローを通じて納めることが義務付けられています。連邦はグロス売却額の10%、ハワイ州はグロス売却額5%。合計15%の源泉徴収を支払うことが必要です。これは確定申告をせずに外国に売却資金を持ち逃げするのを防ぐ目的で策定された法律です。あくまでも源泉徴収ですので、確定申告を行い、源泉徴収額がキャピタルゲイン税額を上回っている場合には還付を受けることが可能です。還付を受けるケースがほとんどであり、大抵は還付申請後3ヶ月〜6ヵ月後にお金が戻ってきます。

 

Q.不動産会社によって見られる物件に違いはありますか? (NEW)

A.日本とは異なり、ハワイ州では不動産協会に所属している不動産会社は同じ物件情報データベースを共有しています。従いまして、どの不動産会社でもほぼ同じ物件を見られることになります。ただし、物件情報は数が多く、その中からどのようにして、優良物件を見分けるのか、また買いやすい物件を見極めるのかは、エージェントの能力とネットワークに大きく依存します。単に物件リストをもらっても意味がありません。幅広いネットワークと経験を持つエージェントと不動産会社を選択することが、優良物件にめぐり合う一番の近道です。

Q.築20年以上経った古いコンドミニアムは購入を避けた方がよいのでしょうか? (NEW)

A.ハワイ州のコンドミニアムは長期修繕計画を策定することが法律で義務付けられています。そして所有者は、長期修繕計画に応じて毎月修繕積立金を管理組合に支払うことになっています。ただし、コンドミニアムによって管理状況は異なりますので、物件購入の際には長期修繕計画と現在のキャッシュリザーブ等を分析することが必要となります(通常はコンドミニアムオーナー用に分析がすでに行なわれており、それをエスクロー期間に見ることが可能です)。

成約の際買主は、売主に対してエスクロー期間中にコンドミニアム関連の書類を提出するよう条件を付帯し、それによって理事会の議事録、長期修繕計画、予算、その他の関連書類を7日程度で検討することが可能になります。検討の結果、不満足であれば取引をキャンセルできます。

コンドミニアム自体に大きな問題があれば、通常はエスクロー期間にディスクローズされます(売主による重要事項説明と管理組合会社によるディスクロージャーにより)

したがって築20年の物件であるからといって、不必要に避ける必要はありません。ただし、当然予期し得ない屋根の葺き替えや、配管交換などが発生すれば特別賦課金(一時金)が徴収される可能性もありますので、築年数が浅い方がそのリスクは少ないと考えられます。過去の理事会の議事録を読むとコンドミニアムに重大な問題が発生しているかどうかわかりますので、目を通すようにしてください。

むしろ20年経つ物件は内装の方が問題です。内装が手直ししてあれば、問題ないのではないでしょうか?あとはロケーション、アメニティ、それに買う方の好みになります。

Q.ハワイ島に不動産を所有していますが、日本にいながら売却することは可能ですか?

A.ハワイの不動産を売却する場合、ハワイにお越しにならなくても取引を完了することは可能です。権利書を除く全ての書類については、ファックスでの署名が有効です。郵送、Eメール、ファックスで書類を受け取り、サインをしてファックスで返送すればオーケーです。ハワイ州の法律では、売主と買主が同一の書面に署名する必要はありません。同じ内容の契約書に別々にサインをしても契約は成立します。一方、権利書だけは直筆の署名がないと登記できません。日本で公証人の前で署名した後、郵送でハワイに送り返すこととなります。そして売却代金は、登記日(クロージング日)に指定の口座に振込まれます。日本に送金することも可能ですし、いくつかの銀行に分割して振込むことも可能です。

 

Q.ハワイに銀行口座を保有する必要はありますか?

A.物件をいざ購入する際、まずお勧めしているのがハワイの銀行口座の開設です。購入時の預託金や購入後の様々な支払いに備える意味で、銀行口座を持つことは必要不可欠と考えてよいでしょう。預金には貯蓄(saving)と当座(checking)があります。当座預金はハワイではチェッキング・アカウントと呼ばれ、この口座を開くとチェックブックが購入でき、小切手での支払いが可能となります。日本とは異なり、米国ではほとんどの支払いはクレジットカードか小切手で行なわれます。物件を購入する際の預託金の支払いから購入後の物件の修理費、電気代等、すべて小切手で支払うのが安心で便利です。ただし、当座預金には通常利子がつかず、また最低500ドル程度の預金がないと口座維持手数料を取られることがあります。口座の管理はインターネット・バンキングで行なうことが一番簡単でしょう。毎月、その月の明細が記載されたステートメントが送られきますので、チェックがきちんと引き落とされているか確認することが大切です。

Q.LH(Leasehold)とFS(Fee Simple)の違いはなんですか?

A.Leaseholdとは借地権、Fee Simpleとは完全所有権のことを指します。LHを購入する場合には土地は地主が所有していますので、建物のみを購入することとなります。LHオーナーは毎月土地使用料を支払うことによって、土地を利用する権利を得ます。ハワイの一般住宅のリース契約は35年〜55年が一般的であり、その間定期的に賃料の再交渉が行われます。銀行はリース残存期間が短い物件に対しては融資を行いませんので、購入の際にはリースの残存期間を確認することが重要でしょう。LHの物件は敬遠されがちですが、FSの物件と比較して割安であることが多いので、残存期間が長い場合にはデメリットも少なく、お買い得になり得ます。Fee Simpleは土地を含む完全所有権です。

Q.成約から取引が終了するまでどの程度の期間が必要ですか?

A.買主と売主が契約内容に合意した日をACCEPTANCED DATE(成約日)と呼びます。その日から所有権が移転するまでの期間をエスクロー期間と呼ばれます。エスクロー期間は通常キャッシュ購入の場合には30日程度。融資が絡む場合には45日〜60日が一般的です。エスクロー期間も契約内容における重要な交渉点です。通常売り手は短いエスクロー期間を好む傾向にありますが、これも売り手の状況次第ですので、オファーをいれる場合には売り手の状況を把握してかエスクロー期間を設定することが重要になります。

Q.調査期間とはなんですか?

A.ハワイ州不動産協会の不動産売買契約書の条項C-51は「調査期間条項」であり、契約書の中で非常な重要な項目となっています。一般的には買い手は14日程度の調査期間をとることによって、買い手はその間物件に関するあらゆる調査を行う権利を有します。仮にその調査結果に不満足な場合には、理由はなんであれ、売買契約をキャンセルするうことができます。ですから、取引がうまくいくかどうかは、この最初の調査期間に大きく依存しているといっても過言ではありません。売主側は短い調査期間を歓迎するため、価格重視で交渉を行う場合や、複数のオファーが予想される場合には、この条件を無効とする買主もいます。一般的には、将来的なトラブルを防ぐためにも、売主、買主どちらの立場からもこの調査期間を十分にとることが必要であると考える不動産業者がほとんどです。

 

Q.オファーとカウンターオファーとは何ですか?

A.売り物件に対し、買主は購入額を含む購入条件を記載した12ページの英文契約書(通常12ページ)を売主に提出します。買主の署名しか入っていないことから、これはオファー(買付証明)と言われ、売主がACCEPTANCE(了承)の署名をするまで契約書としては効力を持ちません。オファーに対して、売主には了承、拒否、カウンターオファーの3つの選択肢があります。了承と拒否は明らかですので説明を省きますが、カウンターオファーとは、オファーの条件を修正することを言います。カウンターオファーはオファーに対して上書き効力を有していますので、カウンターオファーに記載されている事項が優先されます。成約に至るまで、買主と売主の間で何度もカウンターオファーが行き来することも珍しくありません。ただし、カウンターオファーが先方の手元に渡った時点で、先方はそれまでのオファーやカウンターオファーに縛られなくなりますので、交渉を打ち切る選択肢を与えることにもなります。カウンターオファーの回数はなるべく少なくするのが原則ですが、成約後に条件を修正するのは困難ですので、気になる点に対しては妥協せずカウンターオファーを出すことが重要です。

 

Q.物件の維持費について教えてください。

A.物件によっても維持費は異なりますので一口には言えませんが、以下のようなものが考えられます。住宅地やコンドミニアムによっても維持費は変わってきますので、お問い合わせください。大体の費用をお知らせすることが可能です。維持費には以下のようなものが含まれます。

  • 固定資産税
  • 住宅地やコンドミニアムの管理費
  • 家屋保険
  • 庭師(一軒家)
  • 水道代(一軒家)
  • プール維持費(一軒家)
  • 電話代
  • ケーブルテレビ代
  • 電気代

 

Q.ハワイ島の物件に興味がありますが、まずは何をするべきでしょうか?

A.ハワイ島ほどさまざまな気候が混在する場所もありません。まずは自分が住みたい地域を見つけることが何よりも重要です。コナとヒロでは気候がまったく異なります。同じコナのなかでも、海沿いとハイウェー周辺とホルアロアではまた大きく様変わりします。涼しい気候がお望みであればワイメアも良いかもしれません。ハワイの生活に何を求めるのかによって、住みたい地域もかわってくることでしょう。

そして言うまでもありませんが、その地域がご自身の予算に合うかどうかをご検討ください。ご連絡頂ければ各地域の価格帯をお知らせいたしますので、是非ご自分の足でそれぞれの地域を訪れてみてください。

 

 

Q.売主による重要事項説明書とは何ですか?

A.ハワイ州法は不動産取引において、売主が「SELLER’S PROPETY DISCLOSURE(売主による重要事項説明書)」を作成し、成約後10日以内に買主に提出することを義務付けています。これは物件の状態、所有権、シロアリの被害等に関する80以上の詳細な質問項目から成る書類で、売主は買主に対して、物件の価値に影響を与えうる欠陥、事実、修理等について嘘偽りなく告知しなければなりません。この義務を怠った場合や、意図的に事実を隠蔽した場合には、買主は売主に対して損害賠償請求を行なうことが可能です。この書類はあくまでも売主本人が完成しなければならないため、多くの日本の売主様から「重箱の隅をつつくような書類だ」とのご感想を頂きます。しかし、どんな小さなことでも最初にディスクローズ(告知)しておくことが、成約後にエスクローをスムーズに進めることができるかどうかの鍵を握っていると言っても過言ではありません。なお、私のお客様には日本語の翻訳をご用意しておりますので、安心して報告書を作成して頂けます。なお、土地の売却においては報告書の提出は任意であり、義務付けられてはいませんが、売主様を保護する観点から作成をお願いしております。

 

Q.固定資産税の評価方法を教えてください

A.固定資産税(real property tax)は郡に納めます。7月1日〜12月31日を前期、1月1日〜6月31日を後期とします。毎年春にはその年の不動産の評価額を知らせる通知が届き、それに従って固定資産税を納めることとなります。評価は市場価格とし、土地と家屋が別に評価され、その合計評価額$1000ドルに対して、非居住者の場合には8.1ドル、居住者の場合には5.5ドルの税金を納めます。100万ドルの評価であれば、年の固定資産税は非居住者で8100ドル、居住者で5500ドルということになります。物件の評価はあくまでも市場価値ということですが、通常は70%程度で評価されることが多いようです。また最近3年間は不動産価格が急騰したことも受け、固定資産税も大きく上昇しています。この場合、土地だけでなく、家屋の価値も上がることが日本とは感覚が異なるところでしょう。米国では土地もさることながら、手入れをしている限り家屋の価値も市場の状態によっては上昇します。築10年でも家屋の価値はゼロではありません。だからこそ、資産として充分なメンテナンスを施していくことが重要だと言えます。米国では既存住宅の流通シェアが78%を占めているのに対し、日本ではわずか13.1%です。それだけ既存住宅の市場が確立されていると言えるでしょう。

なお、固定資産税の支払い状況や評価額はハワイ郡のホームページで検索することが可能です。

www.hawaiipropertytax.com

ご自分の物件のTMK番号を入れると情報を閲覧できます。TMK番号や検索の方法が分からない場合にはご連絡ください。なお、日本の業者で、固定資産税の支払い状況を確認するだけでお金を請求しているところがありますのでご注意ください。

 

 

Q.バケーションレンタルとはどのようなシステムでしょうか?

A.自分が住居を利用しない期間、短期で貸し出すことを、バケーションレンタルと言います。価格はピンキリになりますが、レンタル会社の手数料は通常35%〜49%です。一泊200ドルでレンタルした場合に手数料が35%であれば、レンタル会社が70ドル、オーナーが130ドルの取り分になるということです。バケーションレンタルでは、通常オンサイト(敷地内にレンタル会社のオフィスがある)の場合には、手数料が高めに設定される傾向があります。例えばバケーションレンタル会社の大手であるアストンやアウトリガーでは手数料は49%にもなります。その分、ホテルのようなサービスをゲストが受けられることが多いようです。地元にバケーションレンタルの会社がいくつかありますので、担当者と話してから決めることをお勧めします。いくつかの確認点は:

  • 手数料
  • 宿泊率
  • クリーニングフィー
  • 予約方法(ホームページなのか、電話なのか)
  • 日本語対応
  • 税金の支払い等のサポート

 

通常12月後半〜3月一杯は予約で一杯になりますが、それ以外のオフシーズンは予約も半分入れば上々と考えておくべきです。年間にして、宿泊率は50%〜60%が平均のようです。お金にすれば、固定資産税や管理費等を払って少し残る程度と認識しておく必要があるでしょう。

 

 

Q.物件を売却する場合には大使館で公証が必要ですか?

A.米国の不動産には権利証は存在しません。取引の際に譲渡証書を作成し、売主がそれに署名し、登記所に登記することによって、取引が公に認められることとなります。登記をするためには、公証人の面前で署名することが売主に義務付けられています。これに対して買主は、譲渡証書に署名する必要がありません。登記所では日付ごとにこれらの譲渡証書をファイルし、最後に登記した所有者が現在の所有者として認められる訳です。ですから売主には、必ず譲渡書類を公証することが求められます。日本であれば米国大使館または領事館で公証の手続きを受けることが可能です。また首都圏であれば、日本の公証役場でも外国の契約書の公証が可能になりました。本来なら日本全国で同じ手続きを受けられるはずですが、首都圏以外ではまだ体制が整っていないようです。もちろんハワイや米国本土でも公証を受けることは可能であり、これが一番簡単な方法ではあります。

譲渡証書はあくまでも譲渡を証拠づけるものであり、権利証ではありません。取引終了時に譲渡証書のコピーがエスクローから送られてきますが、紛失してしまっても何ら問題ありません。次回物件を売却する場合には、エスクロー会社に依頼して、登記所の記録の調査を行ないます。これによって最後に登記した所有者が誰なのか、またどのような抵当権が設定されているのかが明らかになります。この調査はタイトル・レポート(所有権調査)と呼ばれ、米国で不動産を購入する場合には非常に重要になります。

 

 

 

 

 
 
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