Archive for the ‘不動産あれこれ’ Category

ハワイ島のバケーションレンタル規制

火曜日, 4月 30th, 2019

あろは!

ハワイ島では法案108が通り、民泊規制が始まりました。
オアフでも法案89と法案85が審議されていて、かなり厳しくなる可能性もあります。先週の情報では厳しすぎるのは現実的ではないとのことで、修正案が提出されています。

民泊は良いと思いますが、確かに度を過ぎているものも多かったので、ライセンス制にするのはよいことだと思います。

例えばこれまでの問題点は:

  • 短期宿泊税(TAT)を支払わない。(元々もぐりですから、払いませんよね。)
  • 罰則がない+苦情を申し立てられない
  • 駐車場がない物件でもレンタルをする
  • 閑静な住宅地で短期レンタルをする

勿論宿泊ゲストのほとんどは良い人だと思いますが、やはり問題を起こす人もいるわけですね。そういう場合に近隣住民が何もできないというのは、少々問題もありますし、不安もあります。

さて、ではバケーションレンタルをできる物件とはどのような物件なのでしょう。

ちなみにバケーションレンタルとは

  • オーナーが居住しておらず
  • 30日以下のレンタル

ということになります。

バケーションレンタルができる物件とは:

ゾーニングがV、CG、CV、RMであるか、ハワイ島都市計画でリゾート指定地域内にある物件に限られます。

とはいえ、ゾーニングが適正であっても、その物件の管理組合がバケーションレンタルを規制している場合にはバケーションレンタルはできません。

ただし、今年4月以前にTAT税を支払って稼働していたバケーションレンタルに関しては上記のゾーニングに当てはまらなくても、引き続きバケーションレンタルを行えます。特例許可(NON CONFIRMING USE PERMIT)を取得することが条件です。

結構面倒くさいので、詳細についてはお問合せください。申請書をお送りします。

さて、ここで疑問が???

農地(AGRICULTURAL ZONING)はどうなんでしょう?いわゆるAGゾーニングというやつです。
なんと、農地に至っては、1976年以前に取得した農地でない限り、バケーションレンタルが一切できなくなりました。

ハワイ島の場合、農地といっても、農業とは関係ない、ただの住宅地が沢山あります。

実は私が今売っている物件も農地ゾーニングにあり、バケーションレンタルをしています。

素晴らしい物件なのですが!

昨日パートナーのエミール君と「バケーションレンタルはどうするかね」、なんて話していたらオファーが入ってきました。
本当にタイミングとは面白いものです。笑えます。

今売り出し価格は155万ドルです。

さあ、売りましょう。

バケーションレンタルの登録は2019年9月が期限です。

 

 

 

 

オアフ島カハラ 購入後

日曜日, 3月 31st, 2019

あろは!

NY、LAに続いて無事にホノルルをクローズしました。
クライアントの家族へお披露目のために、ホノルルに行ってきました。

ついでに車の購入を手伝って、クライアントの娘息子たちにバーベキューの手ほどきをしたり、なかなか面白い旅になりました。

目の保養にビデオをどうぞ!

ちょっと余談ですが、ホノルルの高級ディーラーに車を買いに行ったところ、セールス担当が長女の友達の従妹でした。その友達はこの間日本に一緒に行ったので家族もみんなしっており、盛り上がりました。ハワイは狭いですね。。

この家はオーナーが利用しない間はレンタルにだします。リンクはこちら。

一泊2900ドルくらいのようですが、ご興味があればお問合せください。管理担当者をご紹介します!

購入してからは色々とありますが、できる限りのサポートはさせていただいております。

何といっても、クライアントとご家族が喜んでいるのをみるのがこの仕事の醍醐味です。

2018年表彰式

金曜日, 3月 22nd, 2019

あろは!

ハワイ島サザビーズの2018年売上表彰式がありました。

昨年はマウナケア・リゾートでしたが、今年はコナで。

2018年も無事にトップ・プロデューサー(弊社トップ・セールス)として表彰され、有難い限りです。

これもクライアントの皆様のお陰です。

有難うございました!

2018年も頑張りますので、応援よろしくお願いいたします。

バケーションレンタル法案その後

日曜日, 3月 17th, 2019

あろは!

法案108(いわゆる民泊規制法案)がハワイ郡議会で可決し、現在法制化が進んでいます。

現時点では業界団体などの意見なども尊重しつつ、委員会での審議が続いており、ドラフト#7(案)まで発表になっています。そろそろ固まりそうですが、取引の際、どのように告知するのか、弊社でも頭を悩ませています。

この民泊規制は、投資物件を所有されるかたには大きな影響がある可能性がありますので理解しておく必要があるでしょう。¥

これまで野放しだった(ルールはあってないようなものだった)バケーションレンタルを規制しようという試みですが、その背景にはエアBnBやVRBOといった大手の民泊プラットフォームの人気が大きく高まり、住宅地などで色々と問題が生じててきていることが挙げられます。実際私が住んでいる住宅地の周りでもレンタカーが増えているのは間違いないと思います。ハワイでは本来民泊が許されているのは、海沿いや町中のホテルゾーニング、や商業ゾーニングだけなのです。

ご興味のある方にために簡単に新しい民泊規制をかいつまんでご説明しましょう。

  • これまで違法地域で民泊(VR)を行っているオーナーは2019年9月までに特別使用許可を取得することによって民泊運営を継続できる。ただし、GE税およびTA税の双方を過去支払っていた記録と、家に違法建築ないことが条件。毎年特別使用許可は更新しなければならい。
  • VRライセンス取得料は$500。毎年更新が必要で、$250.
  • 家の居住者が空いている部屋を貸すことは民泊とはみなされず、合法となる。居住者定義=182日以上ハワイに住み、確定申告をしている者
  • VRが認められるゾーニングは、CV、CG、CV、ハワイ島総合計画上リゾート指定を受けている地域、コンドミニアム化されているRMゾーニング。
  • 駐車場が定められた台数分あること
  • 最大利用人数は16名
  • ウェディングなどのビジネスをおこなうことは禁止。ビジネスを行うためにはそれ相当の許可を取得することが必要。
  • VRライセンス番号を広告やHPに表示すること
  • 2019年9月28日までライセンスを取得すること
  • ハワイ郡による確認検査が必要。費用は$100
  • 指定ゾーニング以外でVRを行っている場合には、2019年4月1日までにその旨を届け出ること。

 

指定ゾーニング以外で民泊を行うためには、4月1日までに既成事実つくらなければなりません。今物件を購入していて購入後に違法地区で民泊をやりたい場合には、今動かないとダメだということです!

コナで民泊が認められている地域は下の通りです。オレンジとピンクは大丈夫です。

そしてケアウホウ。ケアウホウはリゾート指定になっていますので、ほとんど大丈夫です。

ワイコロア、マウナラニ、マウナケア、フアラライなどのリゾートも大丈夫です。

かなり多くの人が住宅地で家を貸していますので、しばらく混乱は続くでしょう。

今回は罰則規定も盛り込まれているので、注意が必要ですね。民泊が許されているゾーニング内の物件は価値が上がる可能性もあります。

クロージング

水曜日, 2月 13th, 2019

あろは!

本日は2同時クロージングでした。

マウナラニ・ポイント120万ドル。

そしてカハラ(オアフ島)550万ドル。素晴らしい邸宅です。
こちらは東京のプライベートバンカーからの依頼でした。

ホームページ刷新計画は進行中です。

と言い続けていますが。。。今度こそは!

お楽しみに。

ホノルル

水曜日, 1月 16th, 2019

あろは!

ホノルルに行ってました!

今回はNY、LAに続いて、ホノルルの購入サポートです。
物件探し、法人登録、銀行口座開設、レンタル会社選定など色々ありますから、やはり気を使いますね。

今回はクライアントと同じモアナ・サーフライダーに宿泊。10年以上ぶりです。
イメージ的にはハレクラニなどと並ぶイメージでしたが、今は。。。まさにウェスティンという感じで、サービスを含め大分ダウングレードした感が否めませんでした。
とはいえ、宿泊料も安くなっていたようなので、それもあるのかもしれませんね。
一番古いホテルですから、建物などをアップグレードせずに、ブランドを下げて対応。。。ちょっと残念です。

ロケーションは抜群でした。ホノルルに泊まりで行く場合には朝早く起きて、ワイキキビーチを散歩することにしています。
朝からすごい人なのは驚きなのですが、ハワイ経済にはよいですし、周りが遊んでいると、仕事がしたくなるという。。。アマノジャクなのです。

家はハワイのビバリーヒルズ(?)=カハラ。

素晴らしい家です。日本円で6億円程度でしょうか。

家も気に入っていただき、取引最終段階です!

 

ニューヨーク#1

金曜日, 1月 4th, 2019

あろは~!

さて、昨年末はずっと忙しくNYの写真をアップしていませんでした。

簡単にやります。

2017年と2018年にマンハッタンで3件取引をやりまして(およそ40億円)そのうちの一つはミッドタウンの新しいコンドミニアム。「53W53」です。

今年完成ですが、大分できてきたのでクライアントと見てきた次第です。

近代美術館が2階、3階に入るというのが売りです。フランスのエッフェル塔を意識したモダンな建物はMOMA(近代美術館)にふさわしい佇まいです。

今にも飛び立ちそうなロケットのようにも見えますが、近くで見るとこの格好良さは格別です。

夜はこんな感じ。

81階のペントハウスはまだ残っています。

76階のユニットは現在70億円ほどです。

27階が6億円ほど。

最終物件確認:ケアウホウ・エステーツ

火曜日, 12月 18th, 2018

あろは!

あと1週間でクリスマスです!
今年も終わりかと思うと、複雑な気分です・・・能天気にクリスマスを待ちわびている娘が羨ましいです。。。。

ということで、年末はやっぱり忙しい。
日本のように忘年会みたいのはあまりないのですが、それなりにイベントはありますし、子供は冬休みになりますし、年末までに終わらせなければならい仕事もあります。
そして、なんといってもクリスマスはハワイのベストシーズン到来を告げる日でもあり、もっとも不動産が取引されるピークシーズン突入を告げる(?)日でもあります。パンパカパーン!
楽しみです!

今年最後のクロージングとなると思われる(大型は)ケアウホウ・エステーツの物件の最終物件確認をしました!

およそ150万ドルなり。

この物件はほぼ3週間強のエスクローで、登記まで通常の半分の時間しかありませんでした。なのに。。。これでもか、というぐらい問題が発覚し、かなり大変でした!涙

最終的には我々(買い手側)の条件に落とし込めたので、クライアントはハッピー。

今回はよくまあ、この短期間でクロージングまで漕ぎつけられたと、自分でも感心しています。(嬉し涙)

面白い出来事もあり、本当に偶然はないのだな、と思わされる取引でした。
なんでも悲観して投げ出してはいけませんね。
何が良いのかは、最後になってみないと分かりませんよね。人生面白いものです。

では、今年もラストスパート。頑張りましょう。

ハワイ島不動産セミナー in TOKYO②

水曜日, 11月 21st, 2018

さて、プレゼン内容についてちょっと。

下はハワイ州にて3億円以上の高級物件が取引されている地域、トップ10です。

名だたる地名が並びますが、そうなんです。コナがダントツ一位なのです。
最近は、アラモアナとカカアコが躍進していますが、それでもコナとコハラのハワイ島西側はハワイ州の高級市場の牽引役と言えるのです。

ちなみに上位10地区が高級市場において占める割合はおよそ8割です。ですから3億円以上の物件を買った人がいたならば、上の地域で買っている確率が非常に高いということですね。

そして、これらを買っている富裕層ですが、最近のカカアコ、アラモアナは60%以上が外国人(日本人ということです)ですが、コナやマウイは95%以上が米国人富裕層です。
米国の本当の金持ちが選ぶのはハワイ島西側であり、マウイであり、カハラであるということなのでしょう。大概のバイヤーはそういった富裕層と同じものを買えないにはせよ、そういった富裕層が集まる地域に投資する、購入するというのは、プラスの面があるとは思います。

日本人はオアフ一辺倒ですが、是非ハワイ島やマウイ、カウアイ島も検討してみるとよいと思いますよ!!

 

ハワイ島不動産セミナー in TOKYO

月曜日, 11月 19th, 2018

あろは!

中間選挙に投票して、慌ただしく日本に飛び、頑張ってきました。ハワイ島不動産セミナー!

結果から言いますと、満員御礼で、感謝の限りでした。

今回はリスト サザビーズ インターナショナルさんの銀座オフィスでセミナーをやらせていただきました。まだオープンしたてで新築の香りがします。
リストさんはジャパン サザビーズ インターナショナルとしても知られており、世界のサザビーズ系列では頼りになる存在です。

勿論うちとは別会社ではありますが、同じサザビーズの看板を背負っていますので、協力できるところはできる限り協力しようというスタンスです。

 

あまり告知の時間がなかったので、少々心配もしましたが、実際は席やお土産が足りなくなるという、嬉しい結果となりました。さすがですね。リスト サザビーズさん。

まずはお馴染みのコナ・ブリューイングのビール。
夜だったので、ビールを一杯飲みながらリラックスした雰囲気で行うことができました!

今回はかなりスポンサーなどもついて、参加された方もハッピーだったはず。コナコーヒーまでつきました。

セミナーの内容は:

1.キラウエア火山の影響について(噴火は収まっていますよー!!)
2. ハワイ第二の玄関口としてのハワイ島
3.米国経済と不動産市場
4.ハワイ州およびハワイ島の不動産市場
5.高級不動産市場を牽引するハワイ島のコナ
6. 知られざるプレイベート・リゾート。コハナイキを例に
7.  ハワイ島の高級リゾート
8. コナの不動産、新規開発プロジェクト、ホルア・カイ
9. ハワイ島の投資物件とその例
10. ハワイの不動産取引と注意点

 

写真を見て、ネクタイをすればよかったかなと、ちょっと思いました。

というか、17年以上ハワイに住んでいるとネクタイというものを持っていないのです。。。。汗。

 

最近はニューヨークやLAには良くいくのですが、周囲もほとんどネクタイをしていないので、普通なのですが、、、今回は割合地味なワイシャツで挑んだのが、失敗だったのかもしれませんね。
日本はやはりネクタイ比率が高いので、郷に入れば郷に従えなのかも。。。。
次回はアロハかなー、とも思っていますが!

つづく

ホロホロ日記とは
HOLOHOLOとはハワイ語で、「ブラブラする」または「ちょっとした散歩」などを指します。ハワイで初めて住んだ家がHoloholo Streetにあり、またその昔には「Holololo Street」というインターネットラジオ番組のパーソナリティをやっていたこともありました。 これまでこのページ名は単に「近況報告」でしたが、アクセス数も多いため、2009年よりページ名を一新いたしました! HOLOHOLO感覚でハワイの日常の風景や、ハワイ不動産の裏話などを取り上げていきます。
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