Archive for the ‘不動産あれこれ’ Category

2018年表彰式

金曜日, 3月 22nd, 2019

あろは!

ハワイ島サザビーズの2018年売上表彰式がありました。

昨年はマウナケア・リゾートでしたが、今年はコナで。

2018年も無事にトップ・プロデューサー(弊社トップ・セールス)として表彰され、有難い限りです。

これもクライアントの皆様のお陰です。

有難うございました!

2018年も頑張りますので、応援よろしくお願いいたします。

バケーションレンタル法案その後

日曜日, 3月 17th, 2019

あろは!

法案108(いわゆる民泊規制法案)がハワイ郡議会で可決し、現在法制化が進んでいます。

現時点では業界団体などの意見なども尊重しつつ、委員会での審議が続いており、ドラフト#7(案)まで発表になっています。そろそろ固まりそうですが、取引の際、どのように告知するのか、弊社でも頭を悩ませています。

この民泊規制は、投資物件を所有されるかたには大きな影響がある可能性がありますので理解しておく必要があるでしょう。¥

これまで野放しだった(ルールはあってないようなものだった)バケーションレンタルを規制しようという試みですが、その背景にはエアBnBやVRBOといった大手の民泊プラットフォームの人気が大きく高まり、住宅地などで色々と問題が生じててきていることが挙げられます。実際私が住んでいる住宅地の周りでもレンタカーが増えているのは間違いないと思います。ハワイでは本来民泊が許されているのは、海沿いや町中のホテルゾーニング、や商業ゾーニングだけなのです。

ご興味のある方にために簡単に新しい民泊規制をかいつまんでご説明しましょう。

  • これまで違法地域で民泊(VR)を行っているオーナーは2019年9月までに特別使用許可を取得することによって民泊運営を継続できる。ただし、GE税およびTA税の双方を過去支払っていた記録と、家に違法建築ないことが条件。毎年特別使用許可は更新しなければならい。
  • VRライセンス取得料は$500。毎年更新が必要で、$250.
  • 家の居住者が空いている部屋を貸すことは民泊とはみなされず、合法となる。居住者定義=182日以上ハワイに住み、確定申告をしている者
  • VRが認められるゾーニングは、CV、CG、CV、ハワイ島総合計画上リゾート指定を受けている地域、コンドミニアム化されているRMゾーニング。
  • 駐車場が定められた台数分あること
  • 最大利用人数は16名
  • ウェディングなどのビジネスをおこなうことは禁止。ビジネスを行うためにはそれ相当の許可を取得することが必要。
  • VRライセンス番号を広告やHPに表示すること
  • 2019年9月28日までライセンスを取得すること
  • ハワイ郡による確認検査が必要。費用は$100
  • 指定ゾーニング以外でVRを行っている場合には、2019年4月1日までにその旨を届け出ること。

 

指定ゾーニング以外で民泊を行うためには、4月1日までに既成事実つくらなければなりません。今物件を購入していて購入後に違法地区で民泊をやりたい場合には、今動かないとダメだということです!

コナで民泊が認められている地域は下の通りです。オレンジとピンクは大丈夫です。

そしてケアウホウ。ケアウホウはリゾート指定になっていますので、ほとんど大丈夫です。

ワイコロア、マウナラニ、マウナケア、フアラライなどのリゾートも大丈夫です。

かなり多くの人が住宅地で家を貸していますので、しばらく混乱は続くでしょう。

今回は罰則規定も盛り込まれているので、注意が必要ですね。民泊が許されているゾーニング内の物件は価値が上がる可能性もあります。

クロージング

水曜日, 2月 13th, 2019

あろは!

本日は2同時クロージングでした。

マウナラニ・ポイント120万ドル。

そしてカハラ(オアフ島)550万ドル。素晴らしい邸宅です。
こちらは東京のプライベートバンカーからの依頼でした。

ホームページ刷新計画は進行中です。

と言い続けていますが。。。今度こそは!

お楽しみに。

ホノルル

水曜日, 1月 16th, 2019

あろは!

ホノルルに行ってました!

今回はNY、LAに続いて、ホノルルの購入サポートです。
物件探し、法人登録、銀行口座開設、レンタル会社選定など色々ありますから、やはり気を使いますね。

今回はクライアントと同じモアナ・サーフライダーに宿泊。10年以上ぶりです。
イメージ的にはハレクラニなどと並ぶイメージでしたが、今は。。。まさにウェスティンという感じで、サービスを含め大分ダウングレードした感が否めませんでした。
とはいえ、宿泊料も安くなっていたようなので、それもあるのかもしれませんね。
一番古いホテルですから、建物などをアップグレードせずに、ブランドを下げて対応。。。ちょっと残念です。

ロケーションは抜群でした。ホノルルに泊まりで行く場合には朝早く起きて、ワイキキビーチを散歩することにしています。
朝からすごい人なのは驚きなのですが、ハワイ経済にはよいですし、周りが遊んでいると、仕事がしたくなるという。。。アマノジャクなのです。

家はハワイのビバリーヒルズ(?)=カハラ。

素晴らしい家です。日本円で6億円程度でしょうか。

家も気に入っていただき、取引最終段階です!

 

ニューヨーク#1

金曜日, 1月 4th, 2019

あろは~!

さて、昨年末はずっと忙しくNYの写真をアップしていませんでした。

簡単にやります。

2017年と2018年にマンハッタンで3件取引をやりまして(およそ40億円)そのうちの一つはミッドタウンの新しいコンドミニアム。「53W53」です。

今年完成ですが、大分できてきたのでクライアントと見てきた次第です。

近代美術館が2階、3階に入るというのが売りです。フランスのエッフェル塔を意識したモダンな建物はMOMA(近代美術館)にふさわしい佇まいです。

今にも飛び立ちそうなロケットのようにも見えますが、近くで見るとこの格好良さは格別です。

夜はこんな感じ。

81階のペントハウスはまだ残っています。

76階のユニットは現在70億円ほどです。

27階が6億円ほど。

最終物件確認:ケアウホウ・エステーツ

火曜日, 12月 18th, 2018

あろは!

あと1週間でクリスマスです!
今年も終わりかと思うと、複雑な気分です・・・能天気にクリスマスを待ちわびている娘が羨ましいです。。。。

ということで、年末はやっぱり忙しい。
日本のように忘年会みたいのはあまりないのですが、それなりにイベントはありますし、子供は冬休みになりますし、年末までに終わらせなければならい仕事もあります。
そして、なんといってもクリスマスはハワイのベストシーズン到来を告げる日でもあり、もっとも不動産が取引されるピークシーズン突入を告げる(?)日でもあります。パンパカパーン!
楽しみです!

今年最後のクロージングとなると思われる(大型は)ケアウホウ・エステーツの物件の最終物件確認をしました!

およそ150万ドルなり。

この物件はほぼ3週間強のエスクローで、登記まで通常の半分の時間しかありませんでした。なのに。。。これでもか、というぐらい問題が発覚し、かなり大変でした!涙

最終的には我々(買い手側)の条件に落とし込めたので、クライアントはハッピー。

今回はよくまあ、この短期間でクロージングまで漕ぎつけられたと、自分でも感心しています。(嬉し涙)

面白い出来事もあり、本当に偶然はないのだな、と思わされる取引でした。
なんでも悲観して投げ出してはいけませんね。
何が良いのかは、最後になってみないと分かりませんよね。人生面白いものです。

では、今年もラストスパート。頑張りましょう。

ハワイ島不動産セミナー in TOKYO②

水曜日, 11月 21st, 2018

さて、プレゼン内容についてちょっと。

下はハワイ州にて3億円以上の高級物件が取引されている地域、トップ10です。

名だたる地名が並びますが、そうなんです。コナがダントツ一位なのです。
最近は、アラモアナとカカアコが躍進していますが、それでもコナとコハラのハワイ島西側はハワイ州の高級市場の牽引役と言えるのです。

ちなみに上位10地区が高級市場において占める割合はおよそ8割です。ですから3億円以上の物件を買った人がいたならば、上の地域で買っている確率が非常に高いということですね。

そして、これらを買っている富裕層ですが、最近のカカアコ、アラモアナは60%以上が外国人(日本人ということです)ですが、コナやマウイは95%以上が米国人富裕層です。
米国の本当の金持ちが選ぶのはハワイ島西側であり、マウイであり、カハラであるということなのでしょう。大概のバイヤーはそういった富裕層と同じものを買えないにはせよ、そういった富裕層が集まる地域に投資する、購入するというのは、プラスの面があるとは思います。

日本人はオアフ一辺倒ですが、是非ハワイ島やマウイ、カウアイ島も検討してみるとよいと思いますよ!!

 

ハワイ島不動産セミナー in TOKYO

月曜日, 11月 19th, 2018

あろは!

中間選挙に投票して、慌ただしく日本に飛び、頑張ってきました。ハワイ島不動産セミナー!

結果から言いますと、満員御礼で、感謝の限りでした。

今回はリスト サザビーズ インターナショナルさんの銀座オフィスでセミナーをやらせていただきました。まだオープンしたてで新築の香りがします。
リストさんはジャパン サザビーズ インターナショナルとしても知られており、世界のサザビーズ系列では頼りになる存在です。

勿論うちとは別会社ではありますが、同じサザビーズの看板を背負っていますので、協力できるところはできる限り協力しようというスタンスです。

 

あまり告知の時間がなかったので、少々心配もしましたが、実際は席やお土産が足りなくなるという、嬉しい結果となりました。さすがですね。リスト サザビーズさん。

まずはお馴染みのコナ・ブリューイングのビール。
夜だったので、ビールを一杯飲みながらリラックスした雰囲気で行うことができました!

今回はかなりスポンサーなどもついて、参加された方もハッピーだったはず。コナコーヒーまでつきました。

セミナーの内容は:

1.キラウエア火山の影響について(噴火は収まっていますよー!!)
2. ハワイ第二の玄関口としてのハワイ島
3.米国経済と不動産市場
4.ハワイ州およびハワイ島の不動産市場
5.高級不動産市場を牽引するハワイ島のコナ
6. 知られざるプレイベート・リゾート。コハナイキを例に
7.  ハワイ島の高級リゾート
8. コナの不動産、新規開発プロジェクト、ホルア・カイ
9. ハワイ島の投資物件とその例
10. ハワイの不動産取引と注意点

 

写真を見て、ネクタイをすればよかったかなと、ちょっと思いました。

というか、17年以上ハワイに住んでいるとネクタイというものを持っていないのです。。。。汗。

 

最近はニューヨークやLAには良くいくのですが、周囲もほとんどネクタイをしていないので、普通なのですが、、、今回は割合地味なワイシャツで挑んだのが、失敗だったのかもしれませんね。
日本はやはりネクタイ比率が高いので、郷に入れば郷に従えなのかも。。。。
次回はアロハかなー、とも思っていますが!

つづく

ハワイの民泊規制

日曜日, 10月 21st, 2018

あろは!

さて、先日日本では民泊(バケーションレンタル)に規制がかかりましたね。
エアビーやVRBOなど大流行りの昨今、ハワイ島政府もいよいよ規制に乗り出す構えです。

法律案第108「民泊規制法」が現在ハワイ郡議会の委員会で審議されています。

  • バケーションレンタルは、リゾートおよび商業ゾーニングのみ
  • 駐車場を部屋分完備していること
  • これまで違法ゾーニング地域で民泊を行っていたオーナーは特別許可を申請し、その後毎年延長しなければならない(毎年250ドル)
  • 100m以内の近隣に民泊の通知をすること

などなど、というのが簡単な概要です。

現在は、一般住宅地でかなり野放しで民泊が行われており、問題も多くなっています。私が住むコナビスタは住宅地として民泊を規制しているので、特に問題になっていませんが、周囲の住宅地では民泊が多く、それに伴い車の数がかなり増えました。当然クリーナ―なども物件にアクセスするため、その数はかなりにのぼるとみられます。明らかにツーリストが一般の住宅地からレンタカーででてくる姿が目に付くようになっているのは事実です。

とはいえ、普通に自宅からこういう景色が楽しめれば、民泊で貸すことは難しくはありませんから、違法でもやりたくなる気持ちは分かります。

バケーションレンタルの定義は、連続30日以下のレンタルです。この場合には短期宿泊税(TAT 9.25% )をGE税(4%)に加えて納めなくてはなりません。現在はこの高いTATを支払わないモグリ営業がかなりいると言われています。そもそもバケーションレンタルが違法である住宅地でやっているわけですから、政府としても規制しようがない、ということなります。

今回の案では、現在違法地域で民泊を行っているオーナーも、特別許可を取得できることになっています。ただし・・・・これはこれまできっちりと納税と確定申告を行っていたオーナーのみに限られるのです。
また、オーナーが主たる住居の自宅の一部をレンタルする場合にはこの民泊法は適用されません。あくまでも投資用の物件のレンタルを締め出そうという動きです。

これは賛否両論はあるのですが、とりあえず何か規制はかけねばならない、というところは一致した見解であると思います。

まだしばらく法制化にはかかりそうですが、まず間違いなく可決されると見られています。

現在リゾート地域外でバケーションレンタルをしている場合には、きっちりと納税をし、確定申告をすることが必要です。これからバケーションレンタルをしたいと考えている場合は、なるべく早くスタートして、既成事実をつくることです。法律が施行された後ではリゾート地域外での民泊運営は難しくなると考えられます。

私はゾーニングの説明はきっちりやりますが、違法地域であるにもかかわらず、民泊できるといわれて買った不動産オーナーも数多くいるはずです。

オアフも新しい規制法案が審議されています。マウイ、カウアイなども厳しくなりました。

法改正もリスクのひとつです。情報は入手しておきたいものですよね。購入の際はご注意を!

 

 

 

ハワイ島を空から見る

月曜日, 10月 8th, 2018

あろは!

しばらくコナを留守にしておりました!
ニューヨークに1週間ほど出張でしたが、無事に戻りました。やはりハワイはいいですね。
マンハッタンも勿論素晴らしいですが、どうもリラックスできないというか、、、長くいると疲れてきます。
田舎者の証。

NYのことはまた別途書きますが、まずは帰りの飛行機から見たハワイ島(西側のみです。悪しからず)。
火山も止まり、素晴らしい景色です。日本からだとこの景色は見られないのですが、米国本土から飛んでくるとちょうどハワイ島西海岸に沿って飛行する感じなのです。

写真を先に載せてその後に解説を入れます。写真の場所がわかればかなりハワイ島通。
周りに自慢できます。

これが多分一番難しいでしょう。写真中央がカワイハエ港。
一番手前がコハラランチ(価格帯は1億円から3億円といった感じ)。
間にコハラ・エステート、コハラ・バイ・ザ・シー、コハラ・ウォーターフロントが見えます。
カワイハエの先がマウナケア・リゾート。

ヒントを出しましたが、上はマウナケアリゾート。
ハプナリゾートはウェスティンに変わりました。
マウナケアビーチとハプナビーチが見えます。
全米#1に選ばれたことがある有名ビーチですね。
マウナケア・リゾートの不動産は最低が$80万ドル程度からになります。上はキリがありません。

となれば、次は勿論マウナラニですね。
マウナラニのメインホテルである、マウナラニベイホテルは現在改装中で、2019年後半にマウナラニ・オーベルジュとしてリニューアルオープンとなる予定です。ゴルフコースは改装期間も変わらずオープンしています。

オーベルジュのHP

私が担当しているマウナラニ・ポイントは写真の右手前。F105 は$135万ドルです。

マウナラニ・リゾートの価格帯は50万ドル~ 平均が90万ドル程度です。

続きまして、ワイコロア・リゾート。こちらは40万ドルからと少しお手頃になります。
中央の輪っかがヒルトンのオーシャンタワー。この一部をタイムシェアとして売り出すために改装中です。
マリオットは写真右側です。

これはちょっと難しい。
クキオの一部の、「KD」というプライベート住宅地。
一番右側の緑の部分がクラブハウス。そのさらに右にコナビレッジがあります(写真には写っていません)。
ここのオーシャンフロントの土地は10億円はくだらないでしょう。ヤフーの元CEOなどが邸宅を構えています。

海が綺麗ですねー。
ちょうどフアラライとクキオの中間点。写真中央付近にデル・コンピュータ―のマイケル・デルの家が見えます。
このあたりのオーナーの資産をすべて合わせれば、世界の飢餓問題を解決できるかも。。。
戸建ての最低が5億円程度から。平均は8億円くらいでしょうか。

フアラライとクキオを過ぎると、アッという間にコナ国際空港。
飛行機を出るとJALの直行便の出発の時間でした。

この掘立小屋のようなのがコナ空港。
ハワイでもこのアウトドアスタイルの空港はコナだけ。
10億円~30億円の家が立ち並ぶリゾートの玄関口として、最高じゃありませんか?

やっぱりコナは最高です。

 

 

ホロホロ日記とは
HOLOHOLOとはハワイ語で、「ブラブラする」または「ちょっとした散歩」などを指します。ハワイで初めて住んだ家がHoloholo Streetにあり、またその昔には「Holololo Street」というインターネットラジオ番組のパーソナリティをやっていたこともありました。 これまでこのページ名は単に「近況報告」でしたが、アクセス数も多いため、2009年よりページ名を一新いたしました! HOLOHOLO感覚でハワイの日常の風景や、ハワイ不動産の裏話などを取り上げていきます。
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